尽管要求保密，上周位居TOP1的碧桂园为期三天的年度会议还是被泄密了。据悉，董事局主席杨国强在会上给集团2018年定的目标是保底8000亿，冲击10000亿。更重要的是，碧桂园要做到乡镇、县城都有碧桂园的五星的家，“只要常住人口在1万以上的乡镇都是碧桂园的目标‘城市’。”
碧桂园集团董事局主席杨国强
看来这是打算将“农村包围城市”的策略进行到底了：不仅是三四线，连五六线城市都要全覆盖。碧桂园喊出这样的口号也并非没有底气，高周转的开发模式、灵活的拿地策略、内部跟投制度使它至少在过去的一年中远远地将其他房企甩在身后。
然而这种疯狂扩张模式并非没有问题，房屋质量投诉就是表现之一。为了在规模上取胜，还有更多的房企选择在同样的问题上“摔跟头”。去年十九大报告中将“不平衡不充分”定为主要矛盾，那么对于房企来说，这种“只要规模不要质量、只要速度不要口碑”的发展模式还准备走多久？
高周转陷阱
受市场行情驱缓和调控政策的双重影响，房企的发展在2017年遭遇多重阻力。碧桂园却表现超群，不仅以5500亿元的业绩摘得销售桂冠，同比78%的增幅也远远领先于万科、恒大的44%和38%。
百强房企前10名 来源：中国指数研究院
精明的房企都知道，在继续“限购、限贷、限价、限售”的条件下，库存拖得越久可能越惨。因此“高周转”是快速做大的不二法门。碧桂园究竟可以做到多快呢？据悉，2016年，碧桂园项目的开盘时间就由之前的6.7个月缩短到了5.3个月，彼时，业界平均开盘周期为8个月。
与之相对应的是，碧桂园现金流回正的周期由10~12个月缩短到了8.2个月，年化自由资金收益率由30%左右提高到56%。
碧桂园内部有一套“456高周转”模式，4个月开盘、5个月现金流回正、6个月滚动到下一个项目，这样一年之内资金可以循环两次。但这种模式要求各环节都要快速推进，甚至是边设计边施工，难度已经很大。然而这还不是最快的，早在市场狂热之时，一些地方甚至能做到拿地1个月内就开盘。
这种做法极可能要以房屋质量为代价。令人担忧的是，龙头房企们正在“有样学样”。2012年，仁恒置地被曝出精装修与工程质量问题，同年招商地产珠海项目质量问题业主拒绝验收；保利置业南宁项目质量门事件引发诚信危机，一向以品质著称的中海地产也难逃一劫……
最惊悚的莫过于万科了，2018年1月4日，安徽合肥万科森林公园锦庭30㎡左右的入户钢结构雨棚突然坍塌，险些造成人身安全问题。这一砸不仅引来了业主纠纷，也给这些年在合肥市场高歌猛进的万科当头一棒：自家建的房子竟承受不了一场雪？
万科森林城市效果图
深度调控期，开发商本就如履薄冰。而为保证项目利润，2017年以来，以上海为例，就已经有不少楼盘采取不同期之间“精装改毛坯”卖同样的价格、变着法在涨价的做法了。2018年是房企争抢规模的关键年，近日央媒又高调喊话“未来五年，调控都不会退出”，加上如今有碧桂园一马当先定下10000亿的目标，受到刺激的其他房企又会怎样动作呢？
“萝卜快了不洗泥”
戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛曾在接受媒体采访时表示，“进入白银时代的房地产企业，一味追求扩大规模、追求提升利润率、或是追求投资速度都将不能可持续地做大做强，而是需要根据企业的定位以及资金调配能力进行平衡，避免短板出现。”
当然这不是对追求周转率的绝对否定，但在高周转的模式中，专注于做产品的人不是被边缘化，就是被排斥了，取而代之的是具有所谓“狼性精神”的人。如此一来所有能力和资源自然会围绕着高周转模式来构建，企业就会逐渐失去做精品的能力。
《二十一世纪商业评论》出品人吴伯凡曾在一篇稿件《“特化”的诅咒》中提到过一种动物：鼹鼠。由于长期生活在洞穴之中，以蚯蚓和地下的昆虫为食，鼹鼠的器官经过进化发生了巨大的改变：首先，鼹鼠的视力在地下生活中是多余的，视力强的鼹鼠并不比视力弱的鼹鼠拥有更多的生存优势，所以鼹鼠的眼睛发生了严重的退化，以至于它一看到强光就会不适应。其次，爪子的锋利程度成为鼹鼠在地下生存的核心竞争要素，爪子锋利的鼹鼠能够刨出更多的蚯蚓，特殊的生存环境迫使鼹鼠的爪子进化得越来越锋利。
泥土中的鼹鼠
如果环境发生巨变，就像将鼹鼠拉到强光下，它会不适应甚至是死亡；同理，不转变思路的房企会发现它所建造的大路货成为卖不掉的库存。更可怕的是，此时想转型做精品已经来不及了——别人早已急流勇退弯道超车，现在追赶还跟得上么？
正如2015年碧桂园曾一度闯进自己梦寐以求的北京城，之后又因为地价高出老板杨国强的授权不得不退出；去年8月和华润、招商蛇口联合拿地，终于冲进了北京的核心区。碧桂园最初的退出，也可以看做是对自身产品溢价能力的不自信。
好在碧桂园在高速扩张的道路上也在不断进行创新。据了解，继万科住宅工业化后，碧桂园率先在东莞茶园项目实施了新的建造体系，碧桂园称该套体系为“SSGF”工法。该工法运用包括附着式爬架、铝合金模板、全现浇混凝土外墙、高精度地面等12项核心工艺，不仅让建筑质量更好了，速度更快了，在节约工期及管理成本上也更低了。
但因为其深耕三四线城市，利润率较低，且易受市场环境影响，如果始终以这种“打鸡血”的模式下去，后劲实在堪忧。
