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香港，全球房价最高的地方。这个高，并非字面意义上的高，而是从房价收入比来讲。
瑞银集团日前发布了全球房价泡沫指数，香港排名第一。以房价收入比为指标，2008 年在香港市区买一套60 平方米的房子要攒12 年薪水，今年已经涨到22 年。
如果再去掉房子面积和购买地点的限制，全港房价收入比达到46 倍。也就是说香港市民靠着平均收入，不吃不喝46年才能买套房，可想香港人民的买房负担多重。
香港的房市有一个巨大的特色，那就是劏（tang）房密布。
劏，本义是宰杀、剖开。劏房的意思就是把房屋剖开，分割成多个独门独卫的小房间，这种隔断房，其实就是北京的群租房。
下图，是一个150平的三室一厅被隔断为18个独门独卫的单间，这就是劏字的含义。
这些劏房的发明，是为了给那些没钱整租的香港中下层居民解决居住问题而用的。
这些劏房，最小仅1平米，最大也不过10平米，下图是香港一个不足5平米的劏房，居住了4口人。
在这区区5平米内，他们要完成睡觉、写作业、休息，以及做饭等诸多功能。
你以为把三室一厅劏成18套单间就是香港人的极致了吗？
并不是，这些狭小的劏房，每个单间的月租金依然高达8000港币以上，依然有部分香港穷人负担不起。
当横向空间被开发利用到极致的时候，香港人瞄向了纵向空间，开始进行纵向隔断。
具体做法，就是在原有劏房的基础上，把一间劏房，隔断出6个床位，每间高度不超过半米，长度不超过2米，形如棺材，香港人称之为棺材房。
这样的棺材房，只需要2000港元一个就可以住进去，在香港公屋的申请轮候时间长达4.7年的今天，解决了相当一部分香港穷人的居住问题。
02
香港房价这么高，泡沫这么大，自然很危险。
之所以之前还那么强，就是有预期在顶着，而现在这股劲终于开始泄了。
香港房地产信息网站数据显示，截至10月26日，今年香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起，今年还没过完，违约数量就已经是去年的四倍。
这些违约主要发生于上车盘当中，也就是我们所说的老破小，属于最便宜的房子，一般房屋总价低于800万港元（700万人民币）
违约就是已经认购的房子，到时候不要了。而这样做的代价就是买家将损失5%的定金，相当31.6万元人民币，这在香港也差不多是半年到一年的收入了。
大家宁可钱不要了，也不继续投入，可见，房价已经跌过了5%的幅度，而且让人看不到希望。
而在中秋节后，香港新界许多“上车盘”出现10%左右的减价潮，其中嘉湖山庄有实用面积为442平方英尺的两房单位以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价已大幅下挫逾22%。
在全球加息，经济增速放缓的大环境下，香港楼市的未来十分不乐观：
1）首先，香港是全球房价绝对值和相对值都最高的地方。
他们收入是高，但买房负担更高，在香港买房的钱，已经可以在美国纽约洛杉矶或者旧金山买更好的房子了。
2）其次，香港经济明显失速。
这么多年香港还是在指望金融地产两大行业，他原来兴家之本，制造业已经因为高成本完全丧失优势，而贸易自由港，也已经随着内地一众城市的对外开放，被抢生意。
目前就金融还能撑着，主要是国内的资本项目还不开放，但未来这种优势会逐渐的丧失。
3）香港采取联系汇率制度，跟美元挂钩，美联储一加息，香港必须跟。
香港已经跟着美国加息好几次，加息是摧毁资产泡沫最有力的武器，香港房价已经压力山大。
4）内地楼市热潮褪去，外汇方面的管制也越来越紧。内地去香港买房的买家正在减少，香港楼市最大的资金来源正在消失。
5）最后，香港最近还要征收空置税，这让囤房的炒家和开发商加紧出货。
种种因素叠加之下，香港楼市甚至有崩盘风险。
03
事实上，香港楼市是有过崩盘历史的。
从1997年10月到1998年10月，香港住宅价格下跌了一半。注意，确确实实是一半，完全是自由落体。
直到2003年，由于非典入侵，楼市更是雪上加霜，同年8月香港房价触底，累计下跌超过70%。
当年香港房价腰斩7成之后，600多万人口中有超过10万名负资产者，考虑到债务人背后的家庭，如果按照当时香港240万套房产来计算的话，大约有5%的家庭资不抵债。
摆在他们面前的只有两条路可选，要么破产，要么自杀！
由于香港当时买房可以按揭9成，许多害怕赶不上车的普通家庭也加足了十倍杠杆在97年杀入了楼市。
房价暴跌7成之后，1000万的房子只剩下300万的价值，银行就会要求借款人追加抵押物，没有的话房子就会被银行拿去拍卖。
一夜之间，香港大量中产阶级变成了「负资产阶级」，银行没收房产，立即流落街头，再加上经济不景气，失业率提高，只剩下全家烧炭一条出路。
高房价可怕，房价崩盘更可怕，但经济规律就是如此冷酷无情而又不可违背。
最后，香港楼市是内地的标杆，特别是深圳会看着香港。
去深圳看房，售楼员总喜欢跟你说，你看香港的房价已经涨到多少多少钱了，再不赶紧买房就来不及了。
而如果香港楼市下来，那么深圳的楼市也会遭遇到极大的信心挫折，榜样的力量是无穷的，没有了香港，深圳也就失去了涨价的方向。
所以香港楼市下跌，很可能率先带动深圳，进而带动北京上海广州等一线城市房价进入降价快行道。
从这个角度看，明年内地的房价也不乐观。
