01
最近网上深圳楼市断供的消息闹得沸沸扬扬。
我去了解了下，断供的的确有，但没有网上说得那么夸张，大部分断供的都是加了高杠杆的炒房客。
这里给大家看个深圳合伙加杠杆炒房亏本的故事：
老王在深圳花80万首付，买价值500万房子，如今却悲剧了。
2017年年初，老王通过工作的关系认识杜女士。认识不久后，杜女士就提出要和老王合伙购房。
所谓的合伙购房，就是用老王的购房名额，双方口头约定首付和月供都是一人一半，以后涨价卖了分钱。
后来老王用自己的名义在南山买了一套价值500万元的房子。为了减轻首付的压力，当时杜女士还想办法将房子做了高评估，把从银行多贷出来的钱当做首付。
500万元的房子评估成600万元，老王一下子从银行贷了420万，而实际的房款是500万元。也就是说老王和杜女士以80万元首付就买到价值500万元的房子。老王以为，这次买房买值了，价格翻番就少奋斗十年了。
没想到，今年房价一直没涨，更要命的是在5月份，杜女士突然断供了。房子卖不出去，而老王的工资又还不起月供，杜女士那边的资金又断供了。三重压力之下，老王多次致电杜女士，协商还月供的事情，没想到对方一直以没钱为由拒绝还款。
这条新闻来源深圳新闻公共频道，真实性不必怀疑。
以前买房双合同盛行，高评高贷的确不难。而在炒房这一块，深圳人向来敢打敢冲，敢加杠杆。一个人没能力炒，就两个人甚至三个人合伙炒。
所以深圳很多炒房客基本都是用足了杠杆，有些人还借了高利贷，房价只要一直涨，大家都相安无事，但房价要是不涨，不要说下跌9元/平方米，就是下跌1元/平方米，站在悬崖边上的炒房客们就可能随时跌入万劫不复的深渊。
结果就是断供，房子被法拍。
因为他们大多只准备了一两年的月供，当初炒房是想着房子到手之后房价一两年内翻番或者涨50%然后出手，根本没想到现在横盘甚至下跌的情况。
02
现在的房价，只要不涨，其实就是跌。
1）房价失去了上涨的动能（目前就是这个情况），接盘资金就没有动力进入，而存量资金在里面是有机会成本的。
而即便政策上锁住交易，总有一些“聪明资金”会想办法离场，这部分交易产生的结果就是房价的阴跌。幅度不会在短时间内太大，但会持续很久。
2）首套房贷利率连续22个月上涨，目前全国平均数是5.71%，这个数已经不便宜了。目前大城市的出租回报比通常都是低于2%，二三线城市的出租回报率也就3-4%。
从租售比的角度来说，调整楼市不需要跌，只要能做到三年不涨，那些投机的人就扛不住了。
因为租售比太低覆盖不了房贷利率，相当于你5%向银行借了几百万，然后2%借给房客，举个例子，就相当于炒房的人向银行5.71%利息借了300万，然后2-3%的利息借给租客，如果房价一年不涨，房东就差不多亏10万。
做投机的杠杆都会放到最大，真要三年不涨，利率这块就把首付一半亏没了。现在北京已经做到两年没涨了，政府只要坚持下去，耗死炒房的不难。
总结下，脱离基本面的房价，上涨是维持价格的唯一动力，不涨就跌，因为上涨有炒房需求，不涨就没需求了。
最后，近期有读者看了我的文章说我是大空头，无脑唱空，不够客观。
我在这里保证，我文中的内容都是已经发生或正在发生的事实，而中国楼市泡沫大整个地球都知道。
我并不是唯空主义者，之前也跟大家说过，中国楼市中短期下行压力大，而长期来看是会分化，真正的好城市好地段高品质的房子价格还是有市场的。
