在楼市由火爆转为萧条之后，杭州的房贷利率率先开始松动。
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杭州楼市现在有多冷?
新房从验资抢购到无人问津。
尤其是一些远郊盘，十分惨淡，0人登记购房。
而受新房行情影响最深的，无疑是二手房。新房火爆，二手房也跟着火，新房遇冷，二手房则先于新房冷。
看成交量就知道了：
9月杭州市区二手房成交量为3330套，创了2017年以来除今年2月以外的新低，同比去年9月下降了67.5%。
10月，杭州市区二手房共成交了2938套房源，环比9月的3330套下降约12%。
随着二手房成交量腰斩，中介的生意也开始做不下去了。
杭州链家门店关门。
说到这想到一句中介自嘲的笑话，很有意思：我们不该把房价炒这么高的，现在价格上去了，成交量却没了……
当然，炒高房价的因素中介只占一部分，但没有成交量，最先难受的肯定是他们。
02
在杭州楼市由热转凉，土地流拍、退房维权事件时有所闻之际，杭州的房贷利率恰好开始松动了。
据杭州媒体报道，从10月开始，杭州部分银行的首套房贷利率出现松动，上浮比例从15%调低到10%。部分银行，不仅首套房房贷利率下浮，二套房房贷利率同时出现松动。
短期看金融，金融就是利率，社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调，对于楼市来说肯定是利好。
过去一年多，房贷利率是非常非常明显的爆发上涨。但最近，平稳降低逐渐成为了主流！
房贷降低10%变动影响多大？100万少付利息11.1万。
从过去1年多时间看，从2017年初全国大部分城市执行首套房贷利率基本都是85折，在基准利率不变的情况下，当下很多城市执行利率最高已经是首套房贷上浮20%（超过20%很少）。
贷款100万，30年，从一年多前的利率到现在，购房者需要多支付利息多达37.6万。
最近部分城市出现的从1.2倍利率降低到1.1倍利率，相当于100万30年利息减少11.1万。
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房贷利率为何松动？
最重要的原因是银行有钱。
今年进行的四轮定向降准，导致银行间流动性充溢。可以说，银行并不缺钱，市场也不缺钱，房贷利率没有理由再继续闷头上行。
余额宝年化收益率就是典型的市场信号。
就在几天前，余额宝年化收益率跌破2.5%。不到一年时间，收益率就从4.5%跌到2.5%，收益率创出近几年新低。
这背后的道理很简单。因为余额宝投资的大头就是银行的协议存款，银行不缺钱了，余额宝收益率自然下滑。相反，2013年“钱荒”事，余额宝的收益率一度攀升到6%以上，这就是例证。
可以说，在市场流动性充溢之下，房贷利率本来早就该有所松动。
然而，直到四个月之后，才有媒体打出了“全面松动”的标题，这恰恰说明，此前楼市调控之严，超出想象。也可见，这一波定向降准，货币之水并未大规模流向楼市。
04
对刚需来说是利好。
从楼市调控角度看，银行针对刚需提高利率到基准上浮，属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。
简单测算，按照北京等城市的刚需房价，贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮，房价即使降低8%左右，对于刚需来说，因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。
从利率角度看，针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷，这大部分购房者可以接受，但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚？
如果是股份制银行，毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说，大量的低成本资金，为什么针对首套房刚需执行上浮？
中国过去20年，最赚钱的上市公司肯定是银行。
最近整个社会的资金成本都在降低，房贷利率的下调也可以预期，这对需要买房上车的刚需来说当然是利好。
调控并未放松。
房贷利率松动，可能就有人认为调控要开始放松了，不尽然。
就在杭州房贷利率松动的同时，苏州相城区升级楼市调控，暂停对申请人积分小于600分的外地居民出售新房。
与此同时，佛山明确取消购房入户，明年将全面实施积分入户。这相当于，关闭了从购房到落户的直通之门。
不少地方的调控依然在加码。而且，在更高层面，口风未有丝毫放松。
几周前，放开限购、取消限价的谣言铺天盖地，随即新华社就发表评论，强硬表态：
决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃……投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想。
至于房贷利率松动，虽然不乏地方层面的意愿，但更多还是市场变化的结果，操作空间有限，离真正的放松还有很远。
