近些天，相信大家已经被鹤岗市300元每平米的房价刷屏了。其实在海外购房的过程中，很多的购房者都由于信息差的原因，在海外购买了像鹤岗一样的房产。
我们不妨开一个脑洞，如果一家公司想要把鹤岗的房产卖给外国人，他们会进行怎样的描述呢？
双极尝试着以本次刷屏300元九州兴建小区为案例进行描述，希望能够帮助更多投资者避坑。英文版会在后续发布。
作为世界上第二大经济体，中国在过去40年创造出了人类历史上最大的经济奇迹。可以说，21世纪将会是属于中国的世纪。
中国经济的发展带动了各个领域的快速崛起，从1998年到2018年，中国北京、上海等主要城市的房价涨幅高达2500%。可以说，中国的房地产是过去20年全球市场中最有价值的投资。
今天我们推荐的是位于中国东北部的大型城市鹤岗市的九州兴建项目。
宏观角度：房价增值潜力巨大
相比于北京、上海，鹤岗这样一座城市可能不被大多数投资者所熟悉。但你可能不知道的是，这里是一座人口超过100万的大城市，这一座城市的人口数就是冰岛整个国家的3倍。
这座城市最近因为九州兴建豪华公寓项目而受到全中国的关注，这里的房价仅售43美元一平米，一整套46平米的公寓仅需要2200美元。
让我们对比一下全球其他百万级人口的房价，德国第三大城市慕尼黑，人口数145万人，中心城区房价已经超过了每平米9000欧元。与鹤岗相近纬度的加拿大首都渥太华，人口数仅为93.4万，房价也超过了3000美元每平方米。丹麦首都哥本哈根仅有60万人口，中心城区房价也已经超过每平米2000欧元。
随着中国逐步迈入发达国家行列，我们有理由相信，这些百万级人口的城市，房价一定会逐渐向全球同水平城市靠拢。这应该是你人生当中投资中国房产最佳的机会。
从经济数据上来看，鹤岗市的GDP增速在2017年高达7.3%。与之相比，其他的亚洲热门投资目的地，越南的GDP增速在2017年仅为6.8%，泰国仅为3.91%，德国仅为2.2%，美国仅为2.3%。可以说，鹤岗的经济拥有着巨大的增长潜力。
仅需要1-2美元，1个小时左右，你就能够乘坐火车到达另一个有234万人口的城市佳木斯，这里有航班直接飞往北上广深等全球的一线城市，或者是韩国首都首尔等国际城市。
2018年1月，鹤岗民用机场项目正式获批，可以想象，一旦机场项目建成，这个人口超过百万的交通枢纽，必将迎来新一波的房价上涨。
微观角度：黄金CBD，配套服务健全
这样一个价格的楼盘，按照我们理性的判断，应该地处在偏僻的郊区。但实际上，这里是鹤岗市南部重要的CBD。
这里的配套设施健全的让人震惊。社区内部配备有食品集市，足不出户就能购买到当地黑土出产的优质有机食材。附近餐馆环绕，步行1分钟就可以品尝到众多的中国美食。
300米就能到达当地政府；400米到达周边幼儿园；600米到达周边小学；距离周边的医院只有700米距离；800米就能到达基督教堂，900米的位置就能够到达附近中学；1公里到达牙科诊所。步行10分钟范围内有大量的便利店和台球运动场地，驾车10分钟即可到达大型购物中心和大型体育场。
如此密集的基础设施，带来的生活便利远远超过了任何一个同等规模的西方城市。
度假胜地
这里夏季的最高气温只有24度，相较于地中海地区35度的炎热夏季，这里简直避暑的天堂。
这里拥有鹤岗国家森林公园，小兴安岭原始森林公园，可以说是探险、垂钓爱好者的胜地。而且当地低廉的物价，是欧美同等级度假景区的1/5，这里的五星级酒店价格仅需40美元一晚。
如果你是滑雪爱好者，这里的滑雪场一天只需要10美元，即使是冬季也有丰富而独特的乐趣。
这里还可以体验俄国旅游的风情，在附近黑龙江上的名山岛，可以近距离观看俄罗斯的风景，品味独具特色的中俄融合美食。
生活居住
近些年，越来越多的西方人选择在中国定居。在这里，你完全不会因为是外国人而受到歧视，相反，你会因此获得很多的优惠，你会发现中国人普遍愿意和外国人做朋友。
你几乎不需要担心语言问题，中国移动互联网的发展，让你可以用手机就能满足订餐、叫车等基础生活需要。此外，中国遍布全国的移动网络，让你不论在哪里都能够使用翻译软件进行交流。
这里的物价非常低，你只需要1-3美元就可以乘坐出租车到达城市的任何地方。0.2美元，你就能够买到完成一顿饭所需要的蔬菜，2美元就能够买一斤猪肉（事实上你根本不需要自己做饭，因为1.5-2美元你就能够享受当地美味的地方小吃）。
中国没有收取小费的习惯，所以在这里享受各项服务都不需要支付额外的费用。
中国医疗价格极度便宜，医疗价格不到美国的1/10。在很多领域，比如说很多的外科手术方面，中国的医疗水平都居于世界的顶尖水平。
正如我们所知道的，中国的基础教育在全球都是领先水平，中国学生的考试成绩在全球都处在顶尖水平。这里实行的九年义务教育制度，可以让你的孩子不用学费就能享受到优质的教育。这里的学校都有汉语和英语课程，有的学校甚至还提供俄语课程。作为外国人，你们的孩子在中国很容易就能够申请到全球排名前100的高校。
你可能在新闻上会见到关于中国空气质量的担心，但鹤岗的空气质量在全年的绝大多数时间都处在优质的状态。
由于在中国枪支不合法，所以你完全不需要担心安全问题，作为外国游客，你可以放心的在夜间独自出门。
在这里，你可以品尝到中国各地、乃至全球各地的美食。作为中国东北的重要城市，你可以在这里享受到全世界最富盛名的东北BBQ烤肉。
这里还有很多的中国功夫学校，在这里学习中国功夫期间，你不需要买房，不需要缴纳房租，只需要缴纳水电费和燃气费就可以免费居住。
在中国，外国人找工作是一件非常容易的事情，如果你是来自英语国家的人，你可以在网上担任英语老师陪孩子说英语，这可以让你很轻松的获得丰厚的收入。
其实很多的投资者在考察海外地产的过程中，也会被类似的信息蒙蔽，做出了错误的选择。随着中国的发展，配置全球资产、寻找优质的投资机会是国人的必经之路。但是在这个过程中，选择靠谱的信息源，做出准确的判断，也是我们的投资者一定要注意的。
【冰冻三尺 非一日之寒】
首先，我作为一个鹤岗人（注：鹤岗市为地级市），想先向大家澄清一个事实：事实上，鹤岗的房价并非今日才如此之低，而是至少早在5年前，也就是2014年的时候，我们的二手房市场中就已经存在着大量500元/平方米的房子了，这5年基本上没有什么太大变化。鹤岗没有经历2016年以来的全国性楼市牛市，它只经历过2009-2011年那轮楼市牛市，部分房价一度高至6000元/㎡，而同期隔壁的佳木斯市仅为鹤岗市的一半出头——而时至今日，佳木斯市的平均房价已经是鹤岗市的两倍不止了。
早在2015-2016年，我在大学本科时就曾和同窗好友说起过自己家乡的房价，对我的同窗好友而言，10万元可以买到120㎡的住房，这简直是骇人听闻。可想而知，现在大众惊闻还有如此“白菜价”的住房存在，又将是多么的惊诧不已。
之所以今时今日，鹤岗市的房价如此引人关注，实则是“幸存者偏差”。正如“潮水退去，才知道谁在裸泳”一般，只有当房价普涨结束、“房住不炒”开始后，人们回望四线城市的房价，才惊奇地发现居然有如此低的房价存在，并把它当做2019年的重大新闻看待。而事实却是，对于我们而言，这早已是旧闻了。
【假亦真时真亦假 口水吐沫见真章】
其次，有时候我真的不知道，进入移动互联网时代，出现了大量的自媒体和社群，究竟是一件好事还是一件坏事？这个时代，人们真正成为了“信息人”，任何信息只须一部手机就能迅速触达，人们在阅读信息的同时，也传播着信息，每一个人成为行走的信息源，不断向外扩散信息。然而，这却导致了三个严重的问题：
第一，自媒体、社群的出现，丰富了媒体源，使得信息量骤然增加、信息获取简单可行。然而，信息有真有假，真信息会在网络中传播，假信息也会在网络中传播，在这场信息大爆炸中，人们难以分清信息的真假，导致的结果就是，人们不仅可能被动地接收了假信息，还可能在不经意间广泛地散布了假信息——哪怕这则信息来自于权威媒体。
第二，进入移动互联网时代，流量成为媒体的制胜武器。握住流量，传统媒体可以转型为新型媒体，自媒体也可以实现对传统媒体的弯道超车。而为了流量，媒体日趋追逐热点，文章报道求快而不求质，所以，蹭热点、赶上热点最后一班车的现象极其普遍。这些文章报道不是从实际出发、对问题进行深入的调研所撰写的，自然是或华而不实、或流于表面，或粗制滥造、或胡编杜撰，这种不用心所得出的结论也只能是粗浅万分、不过尔尔。
第三，当今社会，人们已经不甘于被动地接受信息，而是更乐于表达看法。移动终端的普及和社群的出现，为人们发表个人见解提供了便捷的工具和适宜的场所。但是，这也使得“没有调查，却想要发言”的现象日益普遍——以当事人身份或参与者身份用心搜集资料，基于客观事实表达看法的人越来越少，以看客身份主观臆断地、尽情恣意地发表观点的人却大有人在。社群不仅成为信息共享的舆论场，更成为口水吐沫的角斗场。
正基于此，在“鹤岗房价白菜价”这一信息的传播过程中，谎言、谬论夹杂其中。在知乎热议中，也多有对鹤岗市房价的曲解和逻辑不自洽的看法，甚至还存在对家乡和地域的诋毁、侮辱言论。作为一个鹤岗人，实在无法再沉默下去，谨以此文作为对假信息的回击和对家乡房价的思考。
图1 随机po上一位知乎网友对本人家乡的侮辱，什么叫“小破地方”？
【没有调查 就没有发言权】
再次，对于信息传播，我想亮明我的观点——“没有调查，就没有发言权”。这句话不是我说的，而是毛主席说的。然而，我们的媒体在鹤岗市房价白菜价的报道中，却不做调查、胡编乱造，盲目蹭热点、闹出大笑话。更让人难以置信的是，这则报道竟是由权威媒体、官方媒体的北京青年报撰写、人民网转发！实在是令人大跌眼镜！让我们一起看看媒体是如何赶上这趟热点班车的。
在这篇题为《1.5万一套 鹤岗房子卖出“白菜价”？》的报道中，我们看到了对房价这样的描述。
图2 新闻报道中提到的房价数据
咦？我作为一个土生土长的鹤岗人，我怎么不知道有这么高房价的楼盘存在呢？于是我百度了一下，搜索结果如下：
图3 安居客鹤岗房价数据
图4 58同城鹤岗房价数据
在安居客上，该网站长期没有鹤岗市的二手房价格数据，却在2019年2月起突然有了数据，这样的数据是否可信是存疑的，引用作为“环比下跌”的论据是否妥当？而在58同城上，“鹤岗房价涨跌榜”板块信息完全缺失，“热搜均价”与房价走势图完全不匹配，“热门小区房价”中的热门小区更是在百度上查无此区，这样的数据是否可信？是否还能够堂而皇之地得出“房价断崖式下跌”、“房价几乎腰斩”的结论？我相信各位心中已有答案。
图5 新闻报道中提到的热门楼盘
在报道中可以看到，文中所列举的热门小区分别为“越湖名邸”、“美韵公寓”和“阳光水榭花园（1-47幢）”，正是58同城中所提到的热门小区，楼盘均价15000元/㎡至20000元/㎡不等。慢着！我怎么不知道有如此之高的房价？而这些所谓的热门小区，本人更是闻所未闻。那么我们来百度搜索看看，验证一下这些小区到底在哪里？
图6 越湖名邸百度搜索结果
图7 美韵公寓百度搜索结果<img 
图8 阳光水榭花园（1-47幢）百度搜索结果
如图所示，以上三个楼盘均位于江苏省苏州市吴中区。58同城提供了无法置信的信息，但作者却全盘接受。仅仅动手百度一下就能验证真伪的信息，作者撰文时却不愿多按一下鼠标，何其怪哉。这只能说明，作者作为一名记者，却忘记了做一名记者的本分——亲身调查，为公众带来真相。
图9 新闻报道中提到的城市数据
再等等！61.7万！我们鹤岗市什么时候只有这么点儿市区人口了？于是我进入了鹤岗市官网，打开了《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》，赫然写着“年末全市总人口100.9万人。其中城镇人口83.3万人”的字样。
图10 《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》节选
既然作者在报道时已经引用了《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》中的经济数据，却为什么不一并引用人口数据？实在令人费解。
在人民网公众号上，这篇推文本早有10万+的阅读量，在有编辑和责编的前提下，却能够出现转发这样报道的现象，简直是滑天下之大稽，值得媒体反思。（目前，由于向公众号反馈文章数据错误信息，该篇报道已成功从公众号上删除；同时，图中已隐去编辑、责编及记者的姓名）
总的来说，这篇报道堪称漏洞百出、弄虚作假。作者在流量时代学会了用“卖出‘白菜价’”这样的标题来吸引读者的技巧，却没有学会只有用心调查才能写就一篇好报道。在这里我真诚地希望，媒体以后能够真正做到踏踏实实做调查，不要蹭热点、赶班车，而是用详实的数据做真报道，传播真信息。
【再论鹤岗 房价为何白菜价】
最后，看到大家对鹤岗市房价为何白菜价的看法，我也谈一谈自己的看法。从目前大家的讨论来看，对于这一现象的解释，主要集中在东北经济下滑、人口净流出以及鹤岗市为资源枯竭型城市等原因上，比较偏向于宏观，因此，我作为一个本地人，想从本地人的视角谈一谈微观一点的。
第一，鹤岗市是一座高城市化率的城市。
在很多人的印象中，城市的城市化是近些年才有的事情，而且高度城市化的城市应为北上广深这样的大都市，但是数据会告诉你，你的这些认知都是错误的。早在2000年，我在上小学一年级时，就在全校大会上听到过校长对鹤岗市核心城区的人口描述，我印象深刻，是67万人，通过在中国统计信息网上查证《2001年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》，鹤岗市的总人口为111.25万人，可大致得出当年的城市化率为60.22%，而同期全国的平均城市化率为37.66%，鹤岗市高出全国平均22.56个百分点。
图12 《2001年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》节选
接下来，我们再在中国统计信息网上查证《2005年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》，公报中显示全市总人口为109.88万人、其中非农业人口88.55万人，这是可查证的、最早公布的载有非农业人口或城镇人口数量的一份公报。通过计算可以得出，当年鹤岗市的城镇化率为80.59%，而同期全国的平均城市化率为42.99%，鹤岗市高出全国平均37.6个百分点。
图13 《2005年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》节选
时至今日，鹤岗市的城市化率约为82.56%，与15年前几乎没有差别，并相对于2018年全国的平均城市化率仍呈现出遥遥领先之势。
这个结论，和你最初的印象相比，惊不惊喜，意不意外？
第二，房地产价格是由市场供需决定的。
任何市场分为供给端和需求端，房地产市场也不例外。从房地产市场的供给端来看，新开发的楼盘、存量的二手房、城市保障房、棚户区改造房等，共同构成了天平的一端。而天平的另一端，则是有购房需求的居民。对于供给端，我们通常有着清晰的认识，却往往忽略了对需求端的分解，那就是购房需求的居民是由怎样的结构构成的？
从城市内部来看，一是由人口年龄结构驱动的购房需求，从表征来看，通常是年轻人出于结婚等原因，从父母家搬出来，在城市中购置新房；二是由存量置换驱动的购房需求，从表征来看，通常是家庭在旧居居住多年，想要购置新房。
从城市外部来看，一是由城镇化驱动的购房需求，从表征来看，通常是城市附近的乡村人口向城市迁居，在城市中购置新房；二是由人口净流入驱动的购房需求，从表征来看，通常是其他地区的人口向该城市转移，需要在当地购置新房。
所以，一座年轻人口增量少、早已高度城市化且人口20多年净流出、人口负增长的城市，对于其房地产市场，我们可以得出怎样的结论？在鹤岗市，这是一个主要依靠存量置换需求撑起的房地产市场。
第三，鹤岗市的房地产市场早已陷入流动性枯竭。
2001年，鹤岗市的城市化率约为60.22%，相比于2005年的80.59%和2017年的82.56%仍有很大的差距，说明当时的购房需求结构是多样的，既有人口年龄结构驱动、存量置换驱动的原因，也有城镇化驱动的原因，它们共同构成了房地产市场的需求端。而由于商品房市场才刚刚放开，鹤岗市同其他城市一样，其住房供给仅仅依靠新开发的楼盘，房地产市场显然处于供不应求的状态，房地产价格也是一直向上的。截止到2005年，鹤岗市的城市化率从2001年的约60.22%上升到该年年底的80.59%，这时鹤岗市开始进入到了以存量置换驱动为主的房地产市场。
对于这四种购房需求而言，唯独存量置换驱动的需求给房地产市场带来的影响与其他三种需求不同，这体现在存量置换意味着在需求端购置新房的同时，虽然供给端减少了一栋新房，却在供给端多出了一栋二手房！这意味着什么？当一笔存量置换交易达成后，这座城市的房地产市场需求端在短期内甚至永久性地减少了1个单位，但房地产市场供给端却没有任何变化，一旦供给端继续增加，将会彻底压倒需求端，打破供需平衡的天平！
既然在2005年，鹤岗市就已经进入到了存量置换驱动为主的房地产市场，为什么房价在2012年或2013年以后才进入到了长期的低位横盘期呢？这时一种并非基于居住的购房需求出现了——炒房。
很多人在对这一事件的评论中都说到，鹤岗市做到了“房住不炒”，其实不是这样。在2005年以后，鹤岗市的房地产市场仍然处于供需平衡的状态也好，还是房价的上涨通常具有惯性也罢，总之当时的房价仍然是向上的，这极大地激发了市民的炒房需求，特别是2009年“四万亿”开启了全国性的房价普涨，鹤岗市的部分房价一度超过6000元/㎡。在2009-2011年，炒房投机最为盛行。2012年之后，由于保障房、棚户区改造房陆续加入到了房地产市场的供给端，住房需求和炒房需求加在一起也无法与之抗衡，天平被彻底打破。当真实的购房需求渐趋于零，住房供给却日益增多，房价自然回落。2013年或2014年以来，鹤岗市的房价下滑至500元-4000元/㎡的区间。时至今日，在当地人手中，通常每家都有2户住房，个别人手中甚至有5户以上也不为过，在某种程度上，这正是那些年炒房所带来的后遗症。
没有人需要新的住房了，也没有人去炒房了，房地产市场的流动性自然陷入了枯竭，任何房产都面临着无人交易、无法变现的窘境，大量囤积的房屋被清仓式甩卖，只是为了换回可以用于日常生活的、流动性最好的东西——人民币。
在鹤岗市，我听闻的最无奈的一件事就是，子女要到国外读书，父母手握数套住房却无一售出，由于缺乏货币，最终不得不在白天做着人人向往的体面工作之外，还要在夜晚兼职滴滴或者出租车，每日工作14个小时为子女赚取学费。奋斗半生，手握资产数百万，却只有价格、不见货币，年近半百仍要为此拼搏，不禁让人唏嘘不已。
【写在最后 警世恒言】
未来的房地产市场是什么样的？可能没有人能够真正预测。“一千个人眼里，有一千个哈姆雷特”，每个人的看法可能都不尽相同。只是在我的看法里，除了一二线城市的房地产市场仍处于“白银时代”，其他城市的房地产市场我一概不看好。
在我个人所持的观点中，今日鹤岗市的房价，只是未来中国楼市的一场预演。当潮水退去，或许人们才会发现，真正有价值的不是房子，而是手中的人民币，只有它才能在日常生活中广泛地被使用，我们只有通过它才能完成一笔又一笔的交易，满足自己的衣食住行等一系列需求。也只有当潮水退去，或许人们才会发现，原来流动性如此重要，当手中的资产无法变现，一切不过是“纸上富贵”，这些资产都将变为废纸。房产作为一种流动性奇差无比的资产，当你选择它作为投资标的，意图实现保值增值，在不远的未来，它又是否会将你带进截然相反的、一望无尽的深渊？
（已于4月17日9：45修改部分错别字）
生物化学和分子生物学博士
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历史总是惊人的相似。
美国的铁锈带和中国的老工业基地都在北方，一年四个月下雪。
老人纷纷南下过冬， 年轻人外出打工
房价都是一路走低。
在这种地方，能留下过的好的人主要是直接或者间接吃财政饭的。
比方说教育， 医疗，运输，社会必需工业品行业等等。
如果你想过得安逸，就去从事相关工作，记得要擦亮眼睛，你的工资要从国家财政，而不是地方财政里来。
比方说在美国的铁锈带最滋润的是医疗行业。 老人的医疗是国家财政提供的。 然后是义务教育，大部分义务教育经费是国家提供的。
那么你就可以有稳定的收入，同时享受到工业城市的基建或者说老底子。而且由于老师的收入相对消费来说也很高，铁锈带有好学区。
而如果你的工资是地方财政提供的， 比方说警察，就比较惨。
我国也是一样的，或者说也会一样的。。。。。
什么行业是国家财政，和当地经济状况联系不紧密，从事什么行业活的就滋润，你就可以享受到低廉的房价，低廉的人力成本，人口外流导致的宽敞的马路等等等。。。 如果是如果是地方财政或者自负盈亏的行业就比较惨。
以后老龄化，东北的城市可以转型做候鸟老年人度假城农家乐。 最高温不超过30度还是很舒服的。。。
当然这得等开征房产税之后了。
