引 言
行业环境的变化，使房企分化越来越严重，大中房企的市占率不断提升，而中小企业的生存空间不断被压缩，销售放缓，收入放慢，利润降低在中小企业中间成为普遍现象。如果总结为什么会出现如此困境，概因在“房住不炒”的基调下，调控政策持续收紧，各城市不断涌现补丁类政策封堵投资性需求，来保持市场平稳运行。与此同时，行业融资继2020年的三道红线和房地产贷款集中制度之后，2021年整体保持低位运行，房企普遍面临融资压力。在这样的背景下，行业分化、企业分化愈加严重，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，不仅面临扩张问题，更甚者生存状况堪忧。
如果我们将时间拉回到2015年左右，就会发现多数千亿房企在当时的规模也不过百亿，但此后紧跟市场变化调整战略，利用财务杠杆快速推动规模增长，最终实现了千亿销售规模，提高了行业站位。而一些中小房企，在当时或许已经具备百亿规模，但是经历了行业的上行周期，最终销售额依旧保持在百亿左右，在当下更是面临生存困境，那么必有原因导致这类企业未实现跨越式的发展。我们也将从这个角度出发，研究中小房企造成当前困局的原因，以及在行业环境愈加严苛的情形下，这类企业是如何寻求出路的，同时又会面临哪些难题。
目 录
一、阻碍中小房企规模增长的三个原因
1.快周转不是贬义，慢周转只会拖累企业
2.扩张意愿弱，错过黄金期
3.战略不坚定，左右摇摆
二、中小房企的出路与问题
1.不拿地难以生存，但拿高价地又影响利润
2.合作实现共存，但也要警惕合作开发带来的引狼入室
3.注重运营效率，但很难实现降本增效
4.坚定战略，避免盲目跟风多元化
正 文
一、阻碍中小房企规模增长的三个原因
根据对亿翰智库G30房企的研究，我们总结出中小房企过往主要存在三个问题：
第一，周转慢。虽然房企为了规模有意识的增加投资力度，但是自身周转速度偏慢导致项目开发周期延长，致使资金回笼过慢影响后续开发，最终导致销售规模增长受限。
第二，布局谨慎，扩张意愿弱。房企无论是深耕区域，或者是已布局至核心城市，在市场热度较高的时期，对外扩张意愿谨慎，核心城市受调控政策严重影响，导致房企销售增速放慢，影响公司规模增长。
第三，战略不坚定，左右摇摆。部分房企对市场判断失误，盲目多元化，又没有相应的资源作为支撑，最终多元化业务不仅未给公司带来高速的成长，地产业务也逐渐与其他房企拉开差距，即使后期转向住宅业务，但基本与时代失之交臂。
快周转不是贬义，慢周转只会拖累企业
高周转是一个敏感的词，但是高周转不意味着房企要忽视产品质量，而是加快工程进度，使公司能够快速回笼资金。以万科为首的大中房企早在2013年和2014年便提出高周转策略，重视运营，通过项目的快速推盘来回笼资金，部分中小房企同样重视周转速度，但是囿于规模并没有明显改善，在大幅扩张的背景下，周转率甚至逐渐放缓，使销售增速放慢，最终导致公司的业绩下降。典型如光明地产，2020年，光明地产销售金额362.7亿元，同比增长36.2%，实现营业收入149.8亿元，同比增长6.5%，其中房地产开发及配套实现营业收入137.6亿元，同比增长6.2%。看似公司实现销售和收入的快速增长，但是在这背后，公司的净利润仅有1.3亿元，同比下降幅度达到83.4%，其中归母净利润1.1亿元，同比下降79.4%，实际上即使这样还是存在水分，根据公司年报来看，非经常性损益有6.92亿元，同比增长47.2%，因此从事实上来讲，光明地产净利润表现要更糟。
如果说光明地产何至于落到如此地步，比较大的一个原因就是在行业环境逐渐收缩的情况下，公司扩大对外投资力度，伴随而来的却是销售冷淡，去化不佳，存货一直居高不下的问题。从投资力度来看，2017年至2020年，光明地产新增土地储备分别为94.3万平米、144.5万平米、192.1万平米和63.2万平米，投销比保持上升趋势。也就是说，公司从2018年起加快了扩张的步伐，但是投资力度大增并没有为公司带来应有的收益。同年，光明喊出“三年五百亿”的口号，但2018年至2020年的销售额依次是244.6亿元、266.4亿元和362.7亿元，所谓的“500亿规模”目标化为泡影。究其根本原因，主要是公司积极扩储的同时，周转并没有跟上相应的进度，从光明地产的存货情况来看，2018年和2019年快速增长，但是相应的存货周转率却从2017年的0.4332直线下降至2019年的0.1805，2020年也不过0.1992，维持行业较低水平。
光明地产周转率快速下降的根本原因还是布局存在问题，光明地产深耕大本营，土地储备在上海占比最多，项目大多位于上海远郊金山、松江和奉贤等区域，在房住不炒强力的调控下，远郊盘去化普遍不好，包括公司2018年在成都的项目，直到2020年依靠以价换量的方式实现去化，但是后续并没有继续在成都拿地，也为公司的对外扩张笼上了一层阴霾。
虽然公司有扩大规模的强烈意愿，但在其相对低效的运营能力下，项目去化能力直线下降，周转偏慢直接导致公司资金压力紧张，过度拿地带来的债务到了偿还期，却无充裕资金实现兑付，即使有母公司的关联交易对光明地产仍较是杯水车薪。光明地产不是唯一的一家，很多中小企业在市场好的时候，都有强烈的规模意愿，但是对项目推盘的把控无法跟上对外的投资力度，最终入不敷出，不仅规模未上升至自身的预期，而且在下行周期时面临较为严重的资金压力。
扩张意愿弱，错过黄金期
房企偏安一隅固然没有问题，深耕区域同样能为公司带来规模的快速增长，例如华东地区的滨江、华南的龙光和时代中国等等，但是总有一类房企布局覆盖核心城市，但是继续向外扩张的动力较弱，合生创展就是此例。与光明地产的慢周转相比，合生创展的慢更多是主动控制，期望通过时间来换取项目的溢价空间，因此我们能看到公司土地储备长期保持在3000万平米左右，但是销售规模始终维持在百亿。
从公司土地储备分布来看，合生创展布局集中在核心城市，地块质量整体较好，在广州、惠州、北京、上海和宁波的土地储备分布情较为稳定，比较明显的是公司在北京不断增储，在上海的土储不断减少。但是，公司除了在核心城市大量囤地外，外拓动力并不强，规模扩张意愿低，更期望通过长期的土地溢价实现规模的增长，这也是典型的香港房企的开发模式。截至2020年，合生创展的经营策略已经在逐渐转变，剔除掉历史囤地的影响，公司加快了高周转项目的布局，尤其是2018年以来，合生创展招拍挂拿地力度明显增大，拿地金额分别为5.8亿元、106.5亿元和58.9亿元，溢价率总体控制在50%以内。
除此之外，合生创展也积极通过旧改方式拿地，多集中在广州。2017年以来，公司通过旧改拿了两个项目，分别是2019年的番禺区南村镇新基村旧改项目和2021年正式敲定的海珠区康乐村、鹭江村旧改项目。但是广州自2017年以来开始实施城市更新土地保障计划，合生创展作为十几年来深耕广州旧改的房企，在这波旧改潮中的表现并没有那么亮眼，未敲定康乐村、鹭江村旧改项目之前的广州旧改新签面积还不如保利和恒大。基于较高的囤地规模，以及存量项目变现速度较慢，致使公司转变策略，加快周转，为规模增长提供现金流。
以高囤地、慢周转的港系打法，导致合生创展从拿地到完工的周期十分漫长，规模始终未见增长，曾经华南五虎的威名也渐渐鲜有人提及，随着公司管理层换代，布局股权投资业务，并加快周转，最终在2020年取得亮眼成绩。另外相对其他的房企来说，合生创展基于慢周转的原因，相关债务指标整体表现尚可，仅有现金短债比一项较低，2020年虽依旧不满足三道红线标准，但已经得到明显提升。
战略不坚定，左右摇摆
战略立于企业经营之上，是公司能够长远发展的舵轮。如果战略不断发生变化，对其他业务浅尝辄止，最终多元化业务难以成功不说，对主业也会造成很大的影响，例如阳光100。1999年，阳光100创立，但从此时起，此后的道路都不顺利。2003年，国内招拍挂制度施行，当其他房企在土地市场上积极囤货的时候，此时的阳光100重心建立品牌影响力，并未做好土地资源的原始积累，错过了地产行业快速增长的一波红利。
如果说阳光100战略的不坚定，最好的体现就是公司完全错过了2015年以来的地产行业上行周期。2014年，阳光100终于登陆港交所，在行业里率先向非住宅业务转型，街区综合体、公寓以及小镇成为公司非住宅业务的三大板块。非住宅业务的开发周期本身就长于住宅产品开发，由此也导致公司负债率居高不下。没有快周转，没有强力的融资能力，使公司的流动性长期保持焦灼状态，为了缓解现金流压力，卖地和卖股权成为公司缓解资金压力的主要举措。2019年，阳光100出售住宅项目权益相应物业价值117亿元，确认税后收益19.2亿元，重庆阳光壹佰、卓星集团、东莞清园孵化器、温州中信昊园等成为公司出售的标的资产。
非住宅业务的拖累在2020年疫情期间再次放大，街区综合体、小镇和公寓的销售都有下降，因此2020年中期阳光100提出要在下半年及时调整产品结构以应对变化，加大部分大型住宅项目的开发比例，同时加大一级土地的开发力度。但此时行业的土地红利、金融红利都在减弱或消失，行业调控政策愈加收紧，阳光100在这种环境下再次聚焦住宅领域，成长性稍显不足。
无论是周转慢、谨慎扩张或者是战略不坚定，中小房企已经错失了规模扩张的黄金时期。当下应该首先思考的是如何活下去。
二、中小房企的出路与问题
根据我们对G30房企的总结，发现这类企业受市场、行业变化的影响较大，不仅销售增速放缓，更甚者盈利下降，负债高企，去化不畅，项目开发能力减弱，如果这样持续下去，必然会出现恶性循环，对此房企纷纷寻求出路，以求得生存。但凡事必有两面性，当企业积极寻求出路的同时，也必然面临相应的麻烦。
不拿地难以生存，但拿高价地又影响利润
土地是房企规模增长的主要资源，对房企来说，不拿地就意味着销售预期下降，更甚者自断生机，但是如果拿到高价地使公司同样面临开发难题。三道红线的出台使房企融资更加困难，保持正常的运营需要更多的自有资金，但是在两集中供地政策出台之后，热点城市的土地竞争力度加大，这让很多中小房企如坐针毡，并促使他们竞拍一些明显算不过来账的高价地，却忽略了自身是否有实力消化，一旦当地市场承压，就会为企业带来巨大的风险。事实也正是如此，以浙江为例，两集中政策出台之前，浙江省内的宁波、杭州都已经进入了集中供地之前的冷静期，但是在集中供地期间，土地市场热度不断走高，并且拿地企业多是本地房企。
在拿地方面，我们预计各地集中供地的政策将不断完善优化，但是在此之前，中小房企还要坚持谨慎拿地，避免拿高价地，注重对以往项目进行复盘，着手去解决企业的历史遗留问题，毕竟解决当下的问题才能谈未来。
合作实现共存，
但也要警惕合作开发带来的引狼入室
受制于资金短缺影响，房企为保障项目开发的正常进行，最直接的办法就是与大中房企合作开发，而且无论是头部房企、国央企，还是其他中小房企都可以采用这种方式实现共同发展。相比大中企业的资源优势，中小房企最大的优势就是全国化布局的力度并不大，多数集中在固有的几个城市之中，对当地市场认知普遍较高，并且长期深耕，当地居民对其品牌认可度较高，持续发挥品牌优势，捕捉本地居民的需求，对当地市场和客户保持深刻的了解，即使初期产品力不如一些大中房企，但是在深度的学习之下，能把优秀的产品与当地的需求相结合，就能取得理想的效果。同时，在房企融资持续收紧的环境下，合作开发可以让中小房企自身难以消化的项目实现快速的去化，稳定市场站位。
对大中房企来说，与中小企业的合作不仅可以继续扩充自身的规模，而且也相当于变相对外扩张布局，实现市占率的提升。但是我们认为，虽然合作开发是中小房企生存或者说是做大做强的必由之路，但是因为没有成熟的合作机制，容易在大中房企的合作中迷失。由于与合作企业在行业地位、品牌影响、内部资源、运营能力等方面存在显著的差异，中小房企往往在合作中处于劣势地位，甚至沦为大中房企的拿地工具。随着大中房企在与中小企业不断深入合作，对当地市场的了解度会更高，若企业加深对当地的深耕布局，未来挤占的只会是中小企业的市场份额。由于合作的关系，若中小房企权益较低，主动权也被大中房企控制，更多沦为附庸。
资源整合能力同样是企业生存的主要手段，与合作不同的是，资源整合需要房企拿出自身具体的优势，或者是资金，或者是产品开发，或者是土地资源，利用自身的能力和外部的力量相互赋能，最终实现齐头并进，完成企业的迭代。
例如2020年绿城中国引入新湖中宝作为战略投资者，一方面新湖中宝拥有大量的土地储备，具备资源优势；另一方面绿城中国背靠中交集团，具有融资优势。双方可分别利用土地资源和融资能力实现相互赋能，推动企业的可持续发展。
注重运营效率，但很难实现降本增效
进入地产行业管理红利时代，粗放式的增长已经成为过去，在严苛的外部环境下，数字化、精细化已经成为企业发展追求的目标，降本增效成为众多房企的共识。房企实现降本增效包括两方面，一是加快项目的周转速度，提升自有资金的使用效率，通过合作、代建、小股操盘等方式实现快速周转，保证现金流的回笼，提高资金储备和运营效率，降低成本，实现收益增长。二是对内部组织结构做出优化调整。例如碧桂园就在2020年的3月、5月、10月多次作出组织架构调整，其他包括万科、保利、旭辉、阳光城等企业都相应做出过架构调整，究其原因还是为了适应当下的新环境，调整新的布局战略，提高执行效率，除了利用调整组织架构进行增效以外，企业也多通过招采管控来降低成本，提高利润。但是对中小房企来说，组织架构还处于不断完善的初级阶段，降本增效的路还很远。
坚定战略，避免盲目跟风多元化
房企的战略变动主要涉及两方面，一是投资布局的策略，二是多元化布局的策略，而又以多元化战略的变动对房企影响较为严重。早在2010年左右，就有房企提出要做多元化转型，而这一想法在2019年达到顶峰，除了龙头房企碧桂园、万科和恒大以外，其他企业多是将将多元化作为噱头，并将其作为上市的手段之一。但是我们看到头部房企的多元化动作背后都有强大的资源作为支撑，中小房企在资金、规模和团队能力都比较有限的情况下，贸然进入多元化领域并不是明智之举。例如奥山集团，2019年以冰雪为名义提交招股书在港交所上市，但是经过时间的考验，公司已经开始剥离教育、商业等多元化板块，这也是众多中小房企试水多元化失败的冰山一角。
即使强如万科，多元化转型之路也难掩顺利，截至2020年底，万科租赁住宅、商业地产、物流仓储和冰雪度假等多元化收入占比仅有4.5%，房地产主业的95.5%形成了鲜明的对比。除此之外，我们可以看到2020年房企多剥离物业板块寻求上市，代建板块寻求上市也逐渐被企业纳上议程，这些都是基于公司完成了一部分的资源积累形成的，即使如此，这些上市的多元业务仍无法与传统地产主业并驾齐驱。
因此，对于中小房企而言，在相关领域不具备充足资源的情况下，盲目跟风多元化业务，不仅难以达到预期的效果，最后还会造成资源分散，影响地产主业的推进。
结 语
中小房企当下的困境并不是一蹴而就的，总结来说，中小房企更多是在行业上行周期的时候对待市场较为谨慎，甚至是胆小，没有把握住土地红利、金融红利实现规模的快速扩张，坚守一隅之地，最终在行业下行周期遭遇行业内卷，生存成为中小企业的首选。除此之外，盲目多元化，战略定力左右摇摆，同样是影响公司发展的关键因素。截至2021年，面对行业的步步紧逼，面对大中房企市场的抢占，如何生存下去是摆在中小房企面前的一堵墙，而在冲出困境的之后，也要极力避免陷入下一个困境。
