建筑业总体市场及区域市场分析

据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加1600万城镇人口。如果按每人住房20㎡计算，将新增住宅需求 3.2亿㎡。预计中国城市化率加速增长期将持续到2020年，届时中国城镇人口将占总人口的65%。与现有城市人口相比，意味着未来10年内将有1.6亿 左右的新增城市人口。因此，房地产市场前景良好。

全国房地产市场呈现出如下总体特征：

1.我国房地产开发经历了超常发展期和调控期后开始逐步走向理性繁荣阶段，房地产行业成为我国经济发展的支柱产业，整体运作健康稳定，未来将继续长期增长；

2.中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型的转变期，存在多种模式并存的复杂格局，精细化管理基础上规模化、专业化细分发展成为现阶段主要特点；

3.土地获取逐步透明化，但土地交易价格指数迅速加速上升，土地更加成为行业内厂商的关键竞争要素；

4.住宅开发占市场结构比例最大，且有进一步扩大趋势；

5.住宅项目竞争激烈，市场研究基础上准确定位及营销实现是项目成败的关键。

我国房地产行业具有很强的地域特点，我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房地产市场成熟度的阶梯分布。

图1我国区域房地产市场成熟度阶梯分布示意图

从目前的竞争格局来看，一、二线城市的市场呈现交叉竞争，十分激烈，三线城市的主要竞争者为当地企业和二线城市企业，竞争相对平缓。而四线小城市受到各方面条件制约，需求增长的速度不会很快，难以形成一、二线城市那样迅猛增长的市场需求，不具备长期发展的基础。

表1：我国不同类型城市房地产市场特点和竞争状况

建筑企业开发房地产业务能力提升建议:

房地产开发对建筑企业来说是一个既熟悉又陌生的行业，说熟悉，是因为房地产开发和建筑行业息息相关，建筑企业常年和开发商打交道；而说它陌生是因为 建筑企业所从事的往往是地产开发过程中的某一阶段，对地产开发的整个过程并不熟悉。从主价值链来看，地产开发包括了决策拿地阶段、规划设计阶段、项目施工 阶段、销售服务阶段四个阶段，建筑企业仅仅在项目施工阶段具有竞争优势，对于地产开发中的其他阶段往往处在“见过猪跑”水平。

如何提升自身能力，补足能力的短板，成为建筑企业开发房地产业务成功与否的关键。我们认为应该重点提升其资源整合能力、市场研究能力、规划设计的识别和判断能力、销售服务能力和融资能力。