众所周知，设计阶段的管理是房地产企业的核心工作之一，是房地产技术管理的关键环节。设计质量的优劣，一方面直接影响建筑物的使用功能，决定了公司产品是否符合消费者的要求；另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出。近年来，随着房地产开发规模的进一步扩大，也相应越来越重视设计环节的技术管理工作，作为房地产公司技术管理人员的一员，常常感到如履薄冰、责任重大。
技术管理所含盖的内容环节很多，这里仅就近几年工作中所经历的、观察的、收集的一些本专业方面（主要是给排水专业）容易被疏忽的一些问题提出来，供大家一起共同探讨。
一、施工图说明有误
1、施工图说明中引用的规范或标准图不是现行有效的版本。产生错误的原因是，设计人员为了节省时间，COPY标准化说明而没有变动，时间一长，当规范或标准图修订而未及时相应变动，导致引用了废止的版本。
2、有的设计说明缺乏针对性，对标准化说明基本不作变动。图纸与说明间相互矛盾，设计说明作为设计文件重要的组成部分，应有足够的重视，在审图时及时提出。
3、材料设备表对于规格参数没有充分体现，有通用型号的材料不写通用型号，写出的型号为厂家专属型号，这种情况在审图时及时提出并要求设计人员修订。
二、施工图深度不够
1、有的工程为了赶进度，把详图(如卫生间、电缆井等井道大样等)省略了，这样往往造成施工中的扯皮
现象，容易造成施工方认为图纸不明确索要变更签证。
2、管线综合图设计单位一般都未画出管道埋设剖面大样（因为具体做法施工规范和图集04S520有规
定），造成管道挖土填土填沙的工程量预算的扯皮，今后类似这种在《建筑工程设计文件编制深度规定》没有很明确规定的，我们宜考虑将其作为企业标准在设计任务书中单独明确。
3、水施图没有雨水管道图，雨水仅在建筑专业图中体现，而雨水管道系统是由安装专业施工，这给施工管理、技术管理带来极大不便。
4、喷淋管道没有画出梁系图。
三、关于厨房和卫生间的设计
1、厨房、卫生间的布置
厨房、卫生间的布置一般由建筑专业完成，有的主卧带卫生间的房型通常有卧室的梁在卫生间板下，如果建筑与给排水专业没有配合好，导致DN100的污水横支管走在梁下太低，占去过多有效净高，对于要求污废分流的工程（如上海地区），洁具的平面布置不合理又经常会造成污水横支管和废水横支管在下一层卫生间顶部交叉，也影响到下层空间的净高。建筑专业在布置脸盆﹑马桶﹑浴缸等卫生洁具同时，由给排水专业同步考虑排水立管及排水横支管的合理位置及连接。
还有独栋或联排多层别墅或情景洋房，建筑专业为了考虑到平面功能的分配和空间的丰富性，经常把卫生间设在了起居厅、餐厅甚至卧室厨房的上部，排水管走在下层客厅或房间上方，影响别墅品质（如图1、图2某项目独栋别墅）。
厨、卫的布置是各专业共同的事情，必须做到提前介入，主动协调。从给排水专业设计角度来讲，住宅厨、卫布置主要考虑两个方面的问题：
①应特别强调以人为中心，在设备选择与空间布置上应尽量满足人体工程学的基本要求；
②给排水主管位置是否合适，支管走向设计是否简捷、顺畅、合理，要注意协调好给排水主管位置与卫生器具布置之间的相互关系。
2、燃气热水器 对于较普遍使用燃气热水器的区域，需特别注意燃煤气热水器进出水管的预留口与连接燃气表具的燃气支管预留口的相对位置的合理性，燃气热水器同燃气表具保持一定的距离，避免燃气热水器的排气管贴近燃气表具。虽然按规定施工前燃气公司应该对设计图纸进行审核，但这个问题容易疏忽，待煤气公司最终验收时再提出这个问题，就会造成大量返工。所以给排水专业设计同动力专业设计在细小问题上的专业协调也不容忽视。
四、给排水管道的敷设设计
1、雨水排水管道与外立面的协调性：
某些项目外墙颜色较深，与白色的外墙雨水立管颜
色反差大，产生视觉的不协调性，影响外观（如图3）。
今后可供借鉴的的解决办法：
①与建筑专业统协调，雨水立管及空调冷凝水管尽可能设于凹面或置于空调室外机百叶内隐蔽处；
②雨水立管定制成外墙同颜色（厦门五缘湾一号项目可借鉴）
③尽可能避免将屋面雨水排水立管设于阳台影响阳台的使用，阳台设一根阳台排水管接阳台地漏排入污水系统；
④减小明露的空调冷凝排水立管管径，如将DN50改设为DN40或用DN25给水管。
2、洗衣机进水管预留口与排水地漏以及与洗衣机插座的位置要注意协调的问题：洗衣机与排水地漏的相对位置不合理，或是洗衣机与排水管地漏距离太远，或是洗衣机插座与给排水不在同一侧，去年年底的质量大检查中某项目存在此问题，此问题应在施工图图审前消除。
3、有的户型厨房面积较小，设计人员在布置给排水立管时容易忽视塑料管道应与灶台边缘保持不小于0.4m的距离，与燃气热水器保持不小于0.2m的距离的规定。容易忽视的问题还有在厨房和卫生间的外墙预留孔洞时，有时燃气热水器的排气孔对着外墙的塑料雨落管，空调的外墙预留洞正对着外墙雨落管，导致住户在安装空调时只能重新开洞。
4、在布置排水立管时，当排水立管贴近剪力墙布置时，对于有些在底部设有层高较大的商店或是设有地下室的高层住宅，要考虑到剪力墙至建筑底部或是地下室外墙一般会加厚，排水立管的布置应与结构专业协调，避免冲突，优化管道的合理占位空间。类似的情况在一些楼层较高的住宅中较常见。
五、消火栓系统的设置
1、室内消火栓 目前开发项目中，小高层占比较高，为减少公摊面积，解决公共部位面积不宽裕的矛盾，
消火栓箱的布设应特别注意与建筑协调美观，并且减少对住户的影响，给排水专业必须提早介入。
2、消防系统室外管道问题 室内消火栓系统集中设置泵房的项目，泵房出来连接到个各个楼栋的消防管道的材质选择，设计院往往疏于考虑，仅按室内敷设条件选取管材，室外埋地部分均同室内采用镀锌钢管沟槽连接，忽略了有些管材或连接方式不适合室外埋地敷设，上海自来水公司有当地规定，超过一定面积的消防泵房要分设就是基于这方面的考量。
六、给排水设计、安装的其他问题
1、水泵房噪音问题 高层住宅的增压泵站一般都在地下室，限于条件泵房上部就是住宅，所以水泵运转时产生的噪音，尤其低频振动从混凝土结构传导，传到距离较远的室内部位（如某项目，地下泵房低频振动影响到上方第三层住户室内），应选择低噪音水泵，在施工中应特别注意水泵基础隔振环节质量控制，还有管道避振措施不能漏做。另外，应注意设计选用合适的减压控制进入水池的压力不超过0.15MPa或采用低噪音的液位控制阀等措施起到较好的消音作用。
2、给水压力的控制问题 住宅给水系统的最大水压可以通过减压分区供水来控制，使系统供给的最大压力不超过用水设备的承压能力，设计时往往卡规范的限值，会造成分区中低层用户水压偏高，使用中出现卫生器具易损坏且浪费水的现象。高层住宅入户管接管处宜控制水压不超过0.3MPa。
3、卫生间臭气问题 高层（大于20层）住宅排水立管最低楼层住户入住后卫生间臭气问题反映强烈。此楼层往往出现在第二层，因为第一层住宅的卫生间排水单独接出室外，第二层处在立管的最低层，易受排水管道内局部正压的影响，使得立管的臭气串入室内，应特别注意该楼层在接地漏、面盆、洗浴的排水口以下设S型，存水弯水封深度不得小于50mm，审图时注意核查避免立管在最低楼层下转弯造成排水压力波动。
4、景观、智能化、综合管网的协调问题 备受大家关注的老问题，非常繁琐。某项目在这方面有诸多教训和经验。总之，应从几个方面把握：
①要注意各设计单位的衔接；
②避免景观与管道冲突，让景观设计同步，综合管网图初稿后叠加到景观图上再做调整，智能化也结合景观图做外管；
③单体与总平的衔接；
④组团与组团之间的衔接，经常不同组团经办人不同，市政配套单位分期申请，虽有总体方案设计，但往往疏忽结合建筑平面布局设具体的衔接点，给后一期工程造成遗憾。
⑤应特别注意校核给排水管道标高与建筑图的竖向标高衔接。
七、某项目投运后比较突出的若干问题
1、雨水系统的问题 雨水系统重力流采用雨水内排水方式，雨水立管均接往地下室雨水横干管排出室外。今年台风暴雨期间多次出现伸缩节处脱开爆管严重漏水，雨量较小时伸缩节及清扫口渗漏。
施工存在的问题有：
①地下室雨水横干管受梁高及外接出口标高限制横管坡度不够；
②伸缩节设在立管接横干管且转弯处没有加固定支架；
③清扫口处橡胶垫圈缺漏；
④管道支架未按规范足够设置。
设计方面存在的问题是安全系数太低：接入横干管的雨水立管过多，最多一根接入11根屋面下来的雨水立管，未充分考虑瞬间雨水强度及大流量等因素造成的短时雨水系统内负压抽吸和被压缩的空气泡体积压力的急剧变化导致的水流对管道的冲击振动，易造成管道薄弱环节漏水。虽然，设计规范没有明确规定雨水内排水系统横干管不能使用UPVC排水管，但应考虑到UPVC排水管存在伸缩节处几无承压能力，抗冲击力差，安全系数低，雨水在管道内的水流工况跟污水排水差异很大，管材选用方面应优先考虑使用柔性排水铸铁管，其次考虑用给水UPVC塑料管柔性承插连接（2003年厦门金象嘉园项目在施工中将转换层处的横干管由设计的排水UPVC塑料管的改为给水UPVC塑料管使用至今未出现过问题）。
2、地下车库车道排水问题 暴雨季节车道外路面的雨水漫过入口处第一道截水沟沿车道进入车库，造成地下室漫水，今后应特别注意的环节：
①在地下车库出入口处设置第一道截水明沟并在沟的前面地面作一定的起坡抬高处理；
②在车道坡道的最低处再设第二道截水沟排入近
处集水井，适当加大该处集水井容积并配备较大流量排水泵；
3、地下室顶板渗水问题 地下室板上覆土层绿化地未做疏水排水，加之一层设备房外墙做在地下室高差处外侧，外面土层水沿设备房外墙根渗透到设备房内回填土层，设备房内多根管道穿入地下室，此处管道就成了漏水的通道，造成雨季大量漏水并且难以找到漏水点。此问题主要总结如下三方面：
①处理好构造做法，地下室顶板高差处应在外墙之外；
②地下室顶板回填土层绿化地应作疏水排水；
③穿入地下室的管道隐蔽前应做好迎水面和背水面的封堵。
结语
随着房地产业快速发展和生活水准的提高，人们对住宅品质的要求越来越高，只有逐步优化完善住宅标准和设备功能，只有逐步优化完善住宅标准和设备功能，进一步提高房产产品内在品质，才能满足人民生活水平不断提高的需要，跟上形势发展的要求。当前在建筑设计施工中往往存在一些易被忽视的细节，或由于设计疏忽或考虑不周，或因施工把关不严，导致整改返工，既耗时耗力耗财，给企业带来巨大的损失，也影响到楼盘的品质。
“细节决定成败”。切实负起责任，把好设计和施工的各个环节是房地产公司每一位技术管理人员责无旁贷的职责。我们只有在工作中加强使命感、责任心，不断总结经验教训，查找不足并加以改进，为企业逐步走上标准化、规范化管理打下坚实的基础，进而为公司塑造良好的品牌和形象做出自身应有的努力和贡献。
以上是本人对工作实践中碰到的一些具体问题的思索和做法，提出来与大家交流探讨，旨在抛砖引玉，共同提高。不妥之处，希望各位行家里手批评指正。
