11月23日，中国人民银行网站发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下文简称《通知》)。《通知》包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。
“在市场偏冷的背景下，‘金融16条’的发布，既有助于缓解房企融资和债务压力，也给予居民住房需求一定的支持与保障，这释放了监管层对促进房地产市场平稳健康发展的信心和决心。”中国银行总行研究院研究员梁斯说。
释放积极政策信号：用金融手段稳住房地产市场
国家统计局发布的数据显示，10月份70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略有扩大。
在如此背景下出台的《通知》，有何深意？
“《通知》中的措施覆盖面广、针对性强，释放了用金融手段稳住房地产市场的积极政策信号。”对外经济贸易大学国际经济贸易学院金融学系教授江萍表示，《通知》不仅要求金融机构加强对房企的全面资金支持，还对个人消费者的住房、租房需求与权益给予了支持与保障。另外，《通知》还设立了专项资金支持“保交楼”，确保购房者利益，稳定市场情绪。
《通知》提出，保持房地产融资平稳有序，并且提出“稳定房地产开发贷款投放”“支持个人住房贷款合理需求”等六条明确要求。
“这相当于从供需两侧发力，一方面保证房企的资金流不断裂，另一方面提振消费者需求，两侧共同稳住房地产市场。”江萍表示，《通知》明确要求除股权融资外，还涉及多项其他融资方式，包含商业和政策性银行贷款、债券融资、并购融资以及信托等资产管理产品融资，丰富了金融工具箱，更加有效地帮助房企维护资金链的安全。
“此次《通知》还提出加大住房租赁金融支持力度，有助于进一步推动‘多主体供给、多渠道保障、租购并举’的住房制度落地，缓解住房租赁市场结构性供给不足，从而助力房地产市场平稳健康发展。”梁斯说。
稳资金链：有效遏制房地产金融系统不良率上升
资金链稳定，是房地产市场平稳健康发展的基础。
《通知》中以大篇幅介绍了“保持房地产融资平稳有序”部分，包括稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；支持个人住房贷款合理需求；稳定建筑企业信贷投放；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持债券融资基本稳定；保持信托等资管产品融资稳定。
值得一提的是，《通知》明确提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。在展期时限上，《通知》提出，自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
“展期是一种非常重要的风险控制制度，能够有效遏制房地产金融系统不良率上升。”江萍说。
稳信心：延期还贷顾虑减轻 稳定市场情绪
关于支持个人住房贷款合理需求，《通知》明确提出，在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
此外，《通知》还强调了“依法保障住房金融消费者合法权益”。其中包括，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。
“这将确保购房者利益，增强市场信心、稳定市场情绪。”江萍认为，根据各地情况实施差别化住房信贷政策，将有助于鼓励更多具有合理需求，如刚需和改善性需求的居民入市购房。
实际上，在此之前，我国已开始实施差别化住房信贷政策。例如，今年9月份，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
“保交楼”：推动项目完工 保护购房者利益
《通知》提出，积极做好“保交楼”金融服务。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；鼓励金融机构提供配套融资支持。
梁斯表示，近段时间以来，多部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款的方式切实支持“保交楼”。《通知》针对“保交楼”提出的一系列措施，能够进一步有效推动当前逾期难交付的房地产项目完工，切实保护购房者利益。
另外，在“保交楼”篇幅中，《通知》还提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
据了解，11月23日，一些大型国有商业银行宣布与房企建立战略合作关系：中国银行与万科集团，交通银行与万科集团、美的置业，农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团分别签署了战略合作协议。
