第一个影响就是，中小开发商会死得越快！
（2017年5月22日文章链接：长沙未来小开发商可能退出舞台）
（2017年12月17日文章链接：新房限价会打到小开发商倒闭！）
以上是我写的两篇关于中小开发商会退出历史舞台的文章，最早的一篇是今年5月22日的。至于为什么会这样做，我在12月17日的文章里面说的很清楚了。
我国以前的情况是怎么样的？国家没有那么大的资本进行城市建设，国家没有那么大的能力进行城市建设。同时城市建设还是在探索当中，属于摸着石头过河。在这种情况下，是需要有人来进行破局的。是需要有人来进行尝试的。作为国家来讲，不可能拿着所有的财政只进行城市建设，国家还要非常多的方面。特别是当时最主要的精力还是放在努力满足人们日益增长的物质文化需要方面，也就是所谓的产业建设。
但是目前，我国的经济已经遭遇瓶颈。全世界的经济，从数据来说是增长的，但这只是一个货币超发的结果。其实全世界的经济都处于衰退当中。中国也不能独善其身，只是因为特殊的国情、特殊的政策，因而一直保持着数据上的增长。
衰退的时候，会干什么事？这样打比方吧！在对外扩张当中，大家的注
意力都是争抢新市场的机会。当对外扩张停止，那么大家就会专注内斗。也就是大鱼吃小鱼。强大的一方依靠各种优势，对弱小的一方进行残杀。市场当中只会存在大的，中小的会死上一大片。
正常 这种情形是非常血腥的，会发生无数事情。但是谁让我们是社会主义国家呢？我们会出政策加速这样一个过程。好的，会加速到达好的状态。不好的，会加速缩短这个不好的状态。这也就是供给侧改革的根本原因。供给侧改革难道不是通过淘汰落后产能，把很多很多的中小工厂给关闭了吗？其实本质就是实现大吃小，只是有层外衣。
那么在房地产开发的这个市场，也是这个样子，也要进行供给侧改革。这个事情的大背景就是这样子。
而且单就房地产开发市场而言，目前已经很成熟，已经没有太多需要中小开发商去创新的了。国有大开发商基本上都已经对于房地产开发市场有了足够深度的了解和掌控。换句话说，中小开发商已经失去了它的历史价值，完成了它的历史使命。自然而然的寿命就会终结。
中小开发商赶快离场，不要不识时务。这是时代大势，能将所有人碾压而过的大势。
如果你要问我，中小开发商死掉之后的未来，会怎么样？只有国有大开发商的房地产开发市场会怎么样？我同样提出两个问题，想通这两个问题，大家都会有答案。
你说自家人会对自家人下死手的吗？你觉得中石油、中石化联手统治下的成品油市场的价格是怎么样的？
第二个影响就是，在未来一年内，长沙会偶尔有一手笋盘机会。
这个是由于文件的规定导致的。文件改变了原先的一个定价的逻辑，从依据区域市场价，改变成了按照成本定价。
同样一个区域，相邻的两个楼盘拿地的价格可能是差距多少倍的。所以在接下来，有可能出现两个相邻的楼盘，相同品质，同时开盘，但是政府核准的售价能差上大几千。
第三个影响是，长沙闲置土地的消化速度会加快。
很多人不知道的是，房地产开发本身是不赚什么钱的，遇到不好的市场还可能亏钱。真正赚钱的只有两件事情，捂地和捂盘。这才是房地产开发商真正的利润来源。
我觉得这个规定还是对着，长沙截止2016年17000亩的闲置土地去的。打击他们囤积土地的一个行为。告诉他们，你就算囤积土地，也不让你赚囤积土地这个升值的钱。
在不能赚这个土地升值的钱之后，这些囤积土地的人，才会愿意把囤积的土地拿出来做开发。这是很高明的一招。按照长沙的一个规划，这17000亩的土地，2017年消化40%，2018年消化40%，2019年消化20%。这个政策一出，可能会加快。
这对于长沙是好消息，因为大量的已盈利的土地囤积，就像是是一个悬而未决的大炸弹。随时随地可能出问题，长沙现在的价格是没涨到位，它们还不需要出货。到长沙房价真正涨到位置之后，他们就会有大量出货的需求。那个时刻大量的囤积土地入市，将会对于土地市场造成巨大的冲击。对于那时候的土地拍卖是不利的。相当于布置了一个这么大的局，政府捞不到好处，最大的好处给囤积土地的人拿走了。
这个规定成功的避免了这一切。提前解决这一炸弹。
第四个影响是，新房的限价会得到放开。
之前我一直在想一个问题，梅溪湖B39土地怎么办？梅溪湖的建发央著价格怎么批？梅溪湖浅水湾最低才批到9999的价格，梅溪湖金茂湾最低才批到9918的价格。而建发央著光拿地的楼面价可就达到了9240的价格。正常价格要到15000才行。可真的批到15000，那又与上面的政策精神不相符。而且你刚刚才批9999和9918的价格，你就批15000？那么之后别的楼盘是不是比照15000的价格来批了？
这下好了，这个政策成功解决了这个麻烦。从政策层面解决了一个问题，那就是建发央著可以批到15000左右的价格。
同时也给拿地的开发商作出了承诺，不管拿地价格多少，都不会让你亏本的。这也给你全国的各个城市做出了榜样。
因为现在这个时期，特别特殊。虽然说现在拿地的都是大开发商，中小开发商非常多的都已经各种不具备开发资质。但是中小开发商手里还有地，如果放任他们的土地变现，那么这些中小开发商就会重新具备资本，那就会出现打蛇不死的局面。
一方面要保证大开发商高价拿地之后，不亏本。一方面要保证土地利润逼得中小开发商退场。如果是按照之前的划定一条价格高压线的方式，首先受到损失的反而会是高价拿地的大开发商。这是和目标不相符的。
但是按照现在的成本模式，就是在政策层面承认，同样一个区域，可能相邻的楼盘的价格，一个高在天上，一个低到土里，都是对的。
简单来说，就是，新房限价不再设置一条价格红线，取消了这个价格红线，取消了对于整个城市头上的价格红线限制。
第五个影响是，开发商拿地行为会减少。
我只是说开发商拿地会减少，并没有说会不拿。因为开发商需要有项目维持一个公司，维持一个团队的运作。至少还有利润，耐心等机会，对不对。
但是什么样子的行为最打击房价呢？天量的土地供应，天量的住宅供应。不管市场有多少钱，库存的房子比市场前多好多倍。只要出现这样的情况，不管出现在哪个城市，价格都得崩。
因为城市建设模式简单来说就是，政府供应土地，开发商拿地建设房子，老百姓买房。
现在开发商减少拿地了，其实就意味着减少了未来的住宅供应。
但是需求减少了吗？整个中国都在进行如火如荼的城镇化运动，城市化率在大幅提高。人们正快速的从农村到城市，现在几个年轻人懂得种田？人们也在快读的从小城市到大城市，因为小城市没有足够的工作机会。那么其实是在说，一二线城市未来的人口是大幅增加的。意味着对于住宅的需求也是大幅增加的。具体到长沙来说，长沙不是长沙人的长沙，是6800万湖南人的长沙。
当然还有一些其它影响，但最主要的是这5个方面。这虽然只是一个很小的文件，但是让我更为欣喜的是，从这个文件当中，我看到了长沙作风的改变。从之前任何楼市政策文件都抄别的兄弟省市，到现在敢于为天下先的制定前瞻性的文件。在全国各个城市在为地王项目着急的时候，已经制定除了如此好的应对之道。我之前说过长沙，年年减少土地出让的规模，存着这么多土地土地不卖，一定是所谋者大。这些巨量没卖的土地，这么巨大的利益一定会逼着长沙改变的，看来预言正在应验!
这是一份其它城市会跟进的好文件。向伟大的长沙政府致敬！
CSCR-2017-02006
长沙市发展和改革委员会
关于印发《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》的通知
长发改价控〔2017〕388号
各区、县（市）发改局：
《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。 长沙市发展和改革委员会 2017年11月30日
长沙市限价商品住房价格管理暂行办法
第一条 为进一步加强限价商品住房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、湖南省发改委《关于长沙市限价商品房作价办法有关问题的请示的复函（湘发改函〔2017〕350号》和长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函〔2017〕38号），结合本市实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称的限价商品住房是指按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房，不含住保部门建设和提供的保障性住房。
第三条 市价格主管部门负责核定长沙市限价商品住房基准价格，市住建、国土等部门配合市价格主管部门做好长沙市限价商品住房价格管理相关工作。
第四条 房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定做好明码标价。凡违反国家明码标价等相关规定的，由市价格主管部门予以严肃查处。
第五条 限价商品住房基准价格的制定原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益。
第六条 限价商品住房基准价格的计算
限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。
价格的具体构成：
一、成本构成
（一）楼面地价：指经国土部门认定的开发经营单位取得土地时的土地成本。
（二）前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
（三）房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含基础）工程费、安装工程费及附属工程费。材料价格参照《长沙建设造价》的有关规定执行。
（四）小区内公共基础设施及附属公共配套设施费：指开发项目内直接为限价商品住房配套建设的道路、供水、供电、供气、消防、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用，以及列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
（五）管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本款前四项之和为基数的5％计算。
（六）销售费用：指开发经营单位为销售限价商品住房而发生的费用，以本款前四项之和为基数的2％计算。
（七）财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前四项之和的50%。利息按人民银行当期法定利率计算，计息时间为合同工期加24个月。
（八）行政事业性收费和基金：按国家和省规定执行。
本款所列费用，必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经市价格主管部门同意，不得擅自增加或变更。
二、利润
指限价商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以本条第一款成本构成中的1-4项之和为基数。限价商品住房的平均利润率为6-8％。
三、税金
按国家税法和有关政策规定执行。
四、下列费用不得计入限价商品住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（三）各种与限价商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第七条 本办法制定的有关费率需要变动时，由市价格主管部门调整。
第八条 房地产开发经营企业申请核价应提供以下材料：
（一）限价商品住房明码标价综合信息表（一）（二）（附表二）、限价商品住房成本构成及价格审核表（附表三）、单套限价商品住房销售价目表（附表四）；
（二）限价商品住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁施工许可证复印件；
（三）规划、设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等项目实施的前期工程合同、费用票据复印件；
（四）市住建部门确认的房屋建筑面积资料复印件；
（五）施工合同备案书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（六）公共基础设施及附属公共配套设施的施工图、预算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（七）市价格主管部门认为需要的其他材料。
第九条 限价商品住房价格申报及核准程序：
（一）房地产开发经营企业将申请核价资料备齐后，报市政务中心市价格主管部门窗口进窗初审；
（二）由市价格主管部门采取政府购买服务的方式，委托第三方专业机构进行成本审核，并由市成本调查队进行复核；
（三）市价格主管部门根据开发企业申报资料和成本审核情况制定限价商品住房基准价格，基准价格为该楼盘限价商品住房均价；
（四）申报手续、材料齐全的，自受理定价申请报告之日起30个工作日内完成限价商品住房基准价格核准；
（五）房地产开发经营企业根据市价格主管部门核准的限价商品住房基准价格制定一房一价价目表送市价格主管部门备案。
第十条 在本市行政辖区内从事限价商品住房开发经营的单位和企业均应遵守本办法。具体适用范围根据房地产调控措施报市人民政府确定。
第十一条 本办法由长沙市发改委负责解释。
第十二条 本办法自公布之日起执行。
附表一：限价商品住房销售价格计算程序及公式表
附表二：限价商品住房明码标价综合信息表（一）（二）
附表三：限价商品住房成本构成及价格审核表
附表四：单套限价商品住房销售价目表
限价商品住房销售价格分幢标示牌（明码标价样本）
单套限价商品住房销售价格一览表（明码标价样本）
附表一
限价商品住房销售价格计算程序及公式表
单位：元/㎡
|
序号 |
项目名称 |
计算办法及公式 |
说 明 |
|
一 |
|||
|
1 |
楼面地价 |
按本办法第六条第一款第1目办法计算 |
|
|
2 |
前期工程费 |
按本办法第六条第一款第2目办法计算 |
|
|
3 |
房屋建筑安装工程费 |
按本办法第六条第一款第3目办法计算 |
|
|
4 |
小区内公共基础设施及附属公共配套设施费 |
按本办法第六条第一款第4目办法计算 |
|
|
5 |
管理费用 |
[1+（2+4）/s+3/s1]*5% |
|
|
6 |
销售费用 |
[1+（2+4）/s+3/s1]*2% |
|
|
7 |
财务费用 |
[1+（2+4）/s+3/s1]*50% *I*n/2 |
n:计息周期； I:贷款利率。 |
|
8 |
利润 |
[1+（2+4）/s+3/s1]*Q |
Q的区间为6-8％ |
|
9 |
行政事业性收费和基金 |
按本办法第六条第一款第8目办法计算 |
|
|
二 |
限价商品住房基准销售价格 |
[1+（2+4+9）/s+3/s1] +5+6+7+8+9 |
|
|
三 |
限价商品住房含税基准销售价格 |
计算基础*[1+5%（1+城市建设维护税率+教育费附加费率）] |
5%为增值税实际征收预估比例 |
|
备 注 |
S:小区内可供出售的房屋的全部建筑面积（含经营性用房）；s1:小区内可供出售的限价商品住房的建筑面积。计算基础：限价商品住房基准销售价格，即为：[1+（2+4+9）/s+3/s1]+5+6+7+8+9 。 |
||
附表二
限价商品住房明码标价综合信息表（一）
房地产开发企业名称（盖章）： 申报日期： 年 月 日
房地产中介服务机构名称（盖章）：
|
楼盘名称 |
坐落位置 |
|||||
|
土地性质 |
土地使用 年限 |
|||||
|
房源数量 |
（可供销售房源套数）
|
房屋交付 使用时间 |
||||
|
容积率 |
绿化率 |
车位配比率 |
||||
|
代收代办收费项目 及标准（房产交易契税、房屋维修基金、交易手续费、产权登记费） |
||||||
|
前期物业服务 收费标准 |
||||||
|
优惠折扣及 享受条件 |
||||||
|
备 注 |
||||||
限价商品住房明码标价综合信息表（二）
|
序号 |
项 目 |
内 容 |
|
1 |
用地许可证 |
|
|
2 |
建设用地规划和建设工程规划许可证 |
|
|
3 |
施工许可证 |
|
|
4 |
工程名称 |
|
|
5 |
工程地点 |
|
|
6 |
设计单位 |
|
|
7 |
施工单位 |
|
|
8 |
开工日期 |
|
|
9 |
竣工日期 |
|
|
10 |
工程承包形式 |
投资包干（）投标招标（） |
|
11 |
基地性质 |
新区建设（）旧城改造（） |
|
12 |
房屋结构 |
钢混结构（）砖混结构（）其他（） |
|
13 |
房屋类别 |
限价商品住房 |
|
14 |
房屋层数 |
|
|
15 |
开发房屋总面积 |
|
|
16 |
公建配套面积 |
|
|
17 |
余房率 |
附表三
限价商品住房成本构成及价格审核表
单位金额：元
|
序号 |
价格构成项目 |
计算公式 |
申报数 |
审核数 |
备 注 |
|
1 |
楼面地价 |
元/㎡ |
元/㎡ |
||
|
2 |
前期工程费 |
||||
|
3 |
房屋建筑安装工程费 |
||||
|
4 |
小区内公共基础设施及附属公共配套设施费 |
||||
|
小 计 |
|||||
|
5 |
管理费用 |
||||
|
6 |
销售费用 |
||||
|
7 |
财务费用 |
||||
|
8 |
行政事业性收费和基金 |
||||
|
9 |
利 润 |
||||
|
10 |
税 金 |
||||
|
总 计 |
|||||
|
基准销售价格 |
元/㎡ |
||||
附表四
单套限价商品住房销售价目表
申报日期： 年 月 日
|
开发企业 |
||||||||
|
楼盘名称 |
||||||||
|
地址 |
||||||||
|
序号 |
栋号 |
单元房号 |
户型 |
建筑面积㎡ |
套内建筑面积㎡ |
公摊面积㎡ |
销售单价（元/㎡） |
房屋总价（元） |
|
1 |
||||||||
|
2 |
||||||||
|
3 |
||||||||
|
4 |
||||||||
|
5 |
||||||||
限价商品住房销售价格分幢标示牌（明码标价样本）
开发企业名称：
一、楼盘信息
|
楼盘名称 |
地址 |
||
|
预售许可证号 |
房源数量 |
||
|
土地性质 |
土地使用起止年限 |
||
|
容积率 |
车位配比率 |
||
|
绿化率 |
建筑结构 |
||
|
层高 |
装修状况 |
二、代收代缴项目及标准
|
收费项目 |
收费标准 |
收费单位 |
收费依据 |
|
房产交易契税 |
|||
|
房屋维修基金 |
|||
|
交易手续费 |
|||
|
产权登记费 |
|||
三、优惠折扣及享受优惠折扣的条件
四、房价内已包含进户水电表、电子监控、燃气管道、通信线路等公共配套设施建设费用。（限价商品住房经营者可根据小区具体情况增加公示内容）
五、小区物业服务费用（可根据具体服务项目调整）
前期物业服务收费标准 (元/平方米)
特别提示:其他影响限价商品住房销售价格的相关因素请通过电子触摸屏或电脑查询。
长沙市价格监督检查局监制 价格举报电话：12358
单套限价商品住房销售价格一览表（明码标价样本）
楼盘名称：
楼栋号： 单位：元/平方米
|
房号 |
楼层 |
户型 |
建筑面积 |
其 中 |
销售单价 |
折前总价 |
是否已售 |
备注 |
|
|
套内建筑面积 |
分摊面积 |
||||||||
说明：优惠折扣及享受优惠折扣的条件和代收代缴费用项目与标准，请查阅《限价商品住房销售价格分幢标示牌》。
长沙市价格监督检查局监制 价格举报电话：12358
