日前,国土资源部发布《不动 产登记暂行条例实施细则》,对登记主体、程序、类型等逐一细化,自今年1月1日起施行。第一太平戴维斯预计中国房地产市值约为270万亿元人民币,为国内 生产总值(67万亿人民币,2015年)的四倍以上,或股市市值(约40.3万亿人民币,其中沪、深市值分别为22.9万亿和17.4万亿人民币)的六倍 以上。
笔者曾做过一个粗算，中国的房地产（住宅）总市值大约在300万亿元人民币（43万亿美元）左右。
笔者又搜集了一些其他发达国家（日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚）的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
表中一目了然，中国的房地产总市值相当于6个英国，也差不多快接近美国与日本房地产市值的总和。
从日本房地产泡沫破灭的前世今生，看中国！貌似全中！
日本自地产泡沫破灭后至今没有恢复，两代人被套在房地产里。中国的房地产泡沫是人类历史上最大的泡沫，而它却建立在中国仍处于发展中的阶段，人均收入还没有达到发达国家的水平，一旦破灭对经济、对社会、对民生的伤害将是难以估量的，这可能也就是为什么现在管理层对房地产采取了空前严厉的调控措施，以图尽量通过适度从紧的货币政策来逐步去杠杆，这也是为什么管理层目前最严厉的金融监管所在。
资产泡沫已经出现在官方表述中，所以才有了去年下半年开始货币趋紧、一波比一波严厉的房地产调控和金融监管。而资产泡沫主要体现在房地产泡沫上，房地产泡沫是最大的泡沫，是人类历史上最大的泡沫。
只要是泡沫就会破掉，这是客观规律。回顾上世纪九十年代的日本房地产泡沫破灭前，有太多的现象和现在中国当今状况相似。日本房地产泡沫破灭后，在1991年，仅仅3个月东京的房价就暴跌了65%，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。至今，日本的房地产仍无起色。
1、房地产价格上涨到难以置信的程度；
1986年日本地价与物价指数之比为2512, 1990年涨到6812, 短短三四年时间上涨了将近3倍。1980—1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，其中，东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米，涨幅达350%。
1986-1991年最后疯狂期，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%。
当时，面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟然相当于整个美国地价总额的4倍！到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。当时日本电视上大家都在鼓吹，如果把东京的土地卖掉把整个美国买下来，再租给美国人住。所有人都相信，不久之后东京的房价就会是美国2倍、3倍。
1990年日本房地产泡沫高峰时房地产总值/GDP为200%;2006年美国次贷危机前房地产总值/GDP为170%，而中国2016年初房地产总值就达到了270万亿人民币，经过2016年的大涨，有人预计2016年底将达到300万亿，和GDP的比值将高达400%。
按照经济学家陶冬的测算：2016年中的北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。
美国调查公司统计，深圳住房的平均价格达到居民平均年收入的70倍。通常，这一比例在3倍至6倍被视为正常水平。就连地产大佬大连万达集团董事长王健林在接受美国有线电视新闻网(CNN)的采访时表示，中国房地产目前的市场泡沫是人类史上最大的泡沫。
2、大举海外投资；
日本房地产泡沫的高速膨胀使日本出现了海外投资风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。
这几年中国企业最为明显的动向就是海外投资，而且是以投资海外不动产为主，日本当年买下好莱坞影片公司，而王健林要买下全世界的院线，中国公司大肆收购欧洲足球甲级联赛的俱乐部，美国的房地产和欧洲的房地产这几年都是安邦等国内公司主要投资对象，就连英国金融城的最主要几个地标都被或正在被中国公司买下。
3、房地产贷款高速增长；
从1981到1989年时间里，日本银行对不动产的贷款规模增速平均接近20%。
中国2015年房地产贷款增速是21%，2016年是27%，个人房贷增速2015年是23.2%，2016年新增12.65万亿元人民币贷款主要来源于居民中长期贷款(主要是按揭贷款)猛增，住户部门贷款中长期贷款同比多增了5.68万亿元，较2015年同一指标的数据增长了2.63万亿元。
4、泡沫破灭后，企业融资剧减，企业倒闭潮；
据统计，日本企业的直接融资量在1990年以后，以50%的速度缩减；不动产贷款总量限制政策（房地产总量调控措施）又使得银行的放贷同比缩减85%，由9.5 万亿日元降至1.4 万亿日元;1991 年，破产企业增加，破产企业负债总额增长5.7 倍，由1.2 万亿日元升至8万亿日元。
企业此时不可能再从银行借到资金来偿还旧债，因而只能变卖手中的土地和持有的股票。另外对于某些企业拖欠偿还借款的问题，日本的银行则自行变卖借款企业的抵押不动产，来保证银行资产的安全，这无疑又加大了短期内土地的供给，使得以前所囤积的土地得到大量的释放。
目前我国的房地产最严调控措施，虽然不是总量控制措施，但正在冻结2015-2016年所购的房产，限购、限贷、尤其是限卖，甚至有的地区居然出现了10年限售、甚至更长的政策。
2016年在新增人民币贷款12.65万亿的同时，企业的新增贷款规模却同比减少了1.28万亿。而中小企业破产潮这几年是愈演愈烈。房地产泡沫最后的疯狂阶段最显著的特点就是脱实入虚。
5、一线城市领涨；
1986-1991年最后疯狂期，日本大城市涨幅明显大于中小城市，而此前的差异不大。这期间所有城市土地价格涨幅是51%，而六大主要城市的涨幅是169%。
日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，大城市跌幅明显大于中小城市。1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅19.4%。
中国2015-2016年房地产最后的疯狂，其实就是几个一线城市的疯狂上涨行情，进而带动部分二线城市的上涨，而三四线城市到目前为止仍然是不瘟不火，在去库存，全国目前更多的依靠棚户区改造来变相维系房地产的状态。也许将来房地产泡沫的回归期，一二线城市的房价下跌将超过三四线城市。
6、监管调控；
日本除了房地产总量控制外，对土地也采取了监管措施，在1987 年10 月调整税制之前，拥有土地10 年以内被视为“短期持有”，而10 年以上则被认为是“长期持有”，在调整税制后，持有不超过2 年被视为是“超短期持有”，并受到重点监管。
7、只涨不跌预期；
都说“京沪永远涨”，当年的东京也一样，没有人相信房价会跌！日本几代人都被房子坑惨了，它让日本30年没翻身。辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和，这个数字还相当于日本3年的GDP总和。
我们如今绝大多数人都不相信北京等一线城市的房价会跌，甚至有人说北京的房价不久会涨到平均30万一平米，这些人对深圳的房价已经开始出现下跌视而不见，仍然想宗教般的信仰着房价不会跌。
8、人口拐点；
从购房人群看，中国和日本1991年前后类似，20-50岁购房人群开始快速下降。美国、日本、中国等普查数据表明，20-50岁是住宅消费主力人群和购房适龄人群，日本20-50岁购房人群1991年前后迎来大拐点，而中国在目前也迎来人口大拐点。
9、加息；
1989年开始出现日本股价和房价加速上涨，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时，货币供应增速大幅下滑。
我国从去年下半年开始，货币政策已经开始趋紧，今年更是明显，流动性一直处于持久吃紧状态，隔夜回购利率和国债收益率不断创出新高，而央行在美联储加息后，也变相几次实质升息。年初标志性的10年期国债利率为3%，到6月上旬上升至3.6%。10年期国债利率年初为3.7%，到6月上旬上升至4.3%。这种状况必将随着去杠杆、和美联储持续的加息而继续，利率将较长的时间内处于上升周期。而日本的房地产泡沫就是主要由于加息和收缩流动性而被刺破的。
10、“广场协定”；
“广场协定”的签订(1985年9月)，使得日元大幅升值，使得日元资产吸引力大增，房价疯狂上涨和日元升值无疑有一定关系。这也导致了日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。
另外，“帮美国的忙”助推了泡沫。1987年，美国出现股灾----著名的黑色星期一。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本暂缓加息。(用泡沫掩盖泡沫)
中国在2015年底美联储首次加息后，中国出口增速持续下滑，大量依赖出口加工业的中小企业倒闭，经济增速持续下滑，市场呼吁人民币应随着美联储加息就顺势贬值，以促进出口和经济增速。在2015年上半年的G20部长级会议上中国承诺：人民币不会竞争性贬值。在今年特朗普上台后，中国再次重申维护人民币的“稳定”，人民币一直在高位和美元保持相对稳定。这使得资本得以高位套现外逃，国际产业资本得以从容撤离中国，中国外汇储备大量被消耗。
11、管控贷款；
1987 年7 月，日本财务省发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
我国去年开始严格管控房地产加杠杆行为，接力贷、合力贷、首付贷等都被叫停，今年三月，周小川也指出居民房贷增速要适度放缓。今年一季度，上海本外币个人住房贷款一季度新增676亿元，同比少增241.3亿元。
各地纷纷提高首付比例，房贷利率也不断抬高。证券时报昨日报道称，目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。几个月前，不少商业银行首套房房贷利率还是85折优惠，近期一线城市以及一些热点城市，已有部分银行将首套房贷利率上浮至1.1倍，上海一家股份制银行的首套房贷利率还上浮到1.2倍，不到半年时间，首套房贷利率已经狂涨了40%。这是什么节奏？
数据显示，全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行只剩区区12家了，较上月减少30家，占比2.25%。9折利率的是104家，较上月减少170家；9.5折的有132家；244家为基准利率没有优惠，较上月增加174家。短短一个月就变化如此巨大，这样的节奏房地产泡沫还能撑多久？房贷作为过去银行的优质贷款正在因为实际利率的走高而逐步被银行所舍弃。关注股事(gushi2015)从另一个角度理解，房贷利率的走高，说明了房贷风险系数在加大，也就是反映了银行对房地产泡沫风险偏好在降低。
现在地产大佬们纷纷看空房地产，只有一个任志强在看多，就连马云都说：“年轻人不要买房，十年后房子就像树叶”。日本凡地产泡沫破灭后至今没有恢复，两代人被套在房地产里。中国的房地产泡沫是人类历史上最大的泡沫，而它却建立在中国仍处于发展中的阶段，人均收入还没有达到发达国家的水平，一旦破灭对经济、对社会、对民生的伤害将是难以估量的，这可能也就是为什么现在管理层对房地产采取了空前严厉的调控措施，以图尽量通过适度从紧的货币政策来逐步去杠杆，这也是为什么管理层目前最严厉的金融监管所在。
但泡沫的行成是个长期的积累过程，泡沫无论采取什么形式终归还是要破灭的，这个过程也许才会还原过去虚幻的绚丽。1991年房地产泡沫破灭后后，日本经济陷入停滞，和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看，1991-2014年间，日本累计增长30%，美国增长194%，中国增长26.3倍，德国增长114%。1991-2014年间，日本GDP占美国比重从60%下降为26%，这就是所谓的失去的20年、失去的30年.......
“只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习。”，看看现在中国房地产及相关状况，我们可以和日本做出比较，可以对房地产处于什么阶段做出自己的判断，这里很多东西是值得我们借鉴和警醒的。
政府为什么要把房价推高？
国务院发展研究中心原副主任刘世锦在中国发展高层论坛称，城市政府总是有意无意把房价往高推。地价过高，成为生产运营各方面最大的成本，城市是没有竞争力的，相当一部分产业可能会衰落。
城市政府为什么要把房价推高，来自审计署的报告可以告诉我们答案。国家审计署审计长刘家义曾在一次向全国人大常委会作审计工作报告时表示，地方财政对卖地收入依赖较大，政府计划用卖地收入偿还其中四分之一的债务。
地方债务总额增加很快，有研究报告称，地方政府融资平台的债务占GDP的比例超过25%，已经超过了美国和巴西。
就债务风险而言，举债规模不在大，而在于偿还能力如何。官方说，地方财政对卖地收入依赖较大，四分之一的债务要靠卖地收入来偿还。也许，地方政府还债能力对卖地的实际依赖还要大。中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》称，2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿元，占全国财政收入的35.4%，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比达到65.9% 。收入主要从土地中来，还债能力自然要靠土地，所以，四分之一的债务靠卖地收入偿还，可能还是保守的估计。
可是，土地财政会长期财源滚滚吗？国土资源部曾表示，土地财政难以为继，依赖出让土地促进经济增长和城市发展的模式，刺激了新增建设用地需求，加剧了供需矛盾，一些地区已经出现“发展缺规划空间、用地缺计划指标、补充缺后备资源”困局。
土地财政难以为继，不仅仅是来自土地资源的限制。卖地，毕竟要受购买能力的限制，而买地需求和购买能力，有赖于实地经济的发展。这几年，专业人士不断呼吁，资金大量进入股市和房地产，很有限地进入实体经济，已严重影响实体经济发展。国家货币政策稍一收紧，各地就“渴声”四起，最近，中小企业融资无门的新闻，广泛出现在各大媒体上。中小企业缺钱，一个重要的原因，是进入实体经济的钱有限。
钱都在虚拟经济里打转转，实体经济靠什么发展？实体经济不发展，谁来买地、买了地做什么？时下房地产的发展方式是很危险的，建了那么多房子，很多却不是百姓买来住，而是变成炒家的玩物。住房空置率居高不下，而房子还在大量建，于是，大量银行的钱就变成砖头堆在那里。这样下去的后果是什么，不言而喻。
地方政府大量举债的胆气，来自土地财政；还债的希望，也寄托在土地财政身上。然而，土地财政却承受不起这样依重。那么，地方政府偿还能力，又如何让人乐观得起来？
地方政府举债不差积极性，不但因为投资扩张可带来财政收入、好看的政绩，还有个别官员的寻租空间，更因为没有具体人会对债务承担责任，如果没有硬约束，债务规模会无限上升，速度惊人。可一旦债务规模超出可承受范围，影响难以控制，带来的通货膨胀，经济发展受制，影响的是百姓的生活质量、社会稳定，甚至带来政治风险。所以，对这种举债冲动应提高警惕，加以约束。警惕性包含这样一层意思，对于地方政府的还债能力估计，尽量要勤慎一些，宁愿保守，不可冒进。对还债能力估计的乐观，必然是对举债的约束放松，这极不利于债务风险的控制。
