在“和未来好好谈谈——2018中城联盟论坛”的舞台上，邹益民讲了五个房地产金融新词汇——“去杠杆”、“破刚兑”、“防嵌套”、“打通监管”、“REITs”，以及这五个词汇背后的金融逻辑……
以下为现场视频，并附原文记录，欢迎来到邹益民的演讲时间。
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各位业界的大佬们，大家下午好！
我的题目是《房地产金融的N个新词汇》。其实房地产金融本身没有太多的新词汇，可能有一些我们原来在国外已经用过了，只是国内用的比较少，未来可能会逐步使用的一些词汇。现在的金融从2017年开始跟2016年以前有一些变化，在金融里面产生了一些新的词汇，这部分词汇确实是跟房地产有关的。所以跟大家讲一讲。
第一个要讲的是“去杠杆”。
在2016年以前，其实中国很长一段时间都是在加杠杆，央行发行了基础货币，到银行机构。银行加杠杆，造成了银行的表内扩张，同业业务的泛滥。表外业务也做得非常厉害，银行的表外业务在2016年的时候到了29万亿。除了银行之外就是非银机构，非银机构在过去的几年里面，所谓的大资管业务的发展速度是非常快的，这种大资管业务包括来自保险的资管，信托的资管，证券的资管等等。信托发展到2016年到了23万亿，各种信托证券的子基金公司，非标的资产到了15万亿，私募基金是11万亿，所以在过去的这一段时间发展得很快。到2017年11月份，我们整个国家的M2应该是在167万亿，规模非常大。
加杠杆的结果，这些钱去哪里了？到了非银机构、政府。政府的平台会不断地扩展它的借债需求，用于投资。到企业的话，非房地产业会带来很多的产能过剩。各个房地产公司也都拼命地通过拿钱，不断地扩大土地储备，扩大房地产的产品。因为手中都有钱，互相竞争，就把地价越炒越高。到居民那里，居民也拿着很多这样的钱去买房子。因为地价高，成本高了，再加上居民本身又有买房的热情，所以房价上升得越来越快。
换句话说，M2的增长这么快，相当一部分的钱通过各种各样的渠道，最后都到了房地产。这也是为什么我们的M2这么大，但是通货膨胀并没有想得那么严重的原因。我们的房地产成为了一个蓄水池，把这部分钱蓄起来了。但是在蓄的过程中，房价越来越高、越来越大，泡沫的成份就会逐步地加大。而过去前十年美国的金融风暴，就是由房地产泡沫造成的，日本在三十年前也是由房地产泡沫造成了类似的情况。国家对这块一直是非常重视的。
所以，就有了现在的去杠杆的概念。去杠杆是最近一段时间里政府一直强调要做的。《资产新规》里面有规定，对于做单一标的的私募基金是不允许再做分级的。对于固定收益类的，可以做到3：1，股权类的是1：1，混合类的只能2：1。这种限制的结果，会造成银行的表外业务可投资的标的物少了，而对于非银行类的，不管是资管的、信托的、证券的、基金的，他们要做产品结构的灵活性减少了。这两者一加，自然金融产品就少了，能够出来的钱就少了，就达到了一个防风险的目的。所以去杠杆成了现在金融的一个新的词汇，我相信还会持续一段时间。
第二个词叫“破刚兑”。
为什么会有那么多的资金愿意去买各种各样的金融产品？其中最重要的一条是，大家都觉得钱存在银行的利息很低，买这些金融产品的时候可以得到比较高的回报，然后基本上有各种各样发行产品的机构口头的或者是默许的刚性兑付。这次中央就非常强调破除刚性兑付，要禁止资金的时间错配，要废除资金池。如果不允许刚兑，很多投资者会觉得，我的风险收益率的要求要提高，没有达到更高的收益率，那我可能就这把一部分钱转走了，不去买这些金融产品了。如果不允许做期限的错配，银行表内的同业的一些资产就会大大减少，银行表外的很多理财产品也会大大减少，出来的短期资金也会减少。对于非银资产，因为破刚兑，因为没有资产错配，你就没有这个资金池，也会使得整个非银系统的金融产品会大大地下降。所以“破刚兑”同样是防范风险的一个很重要的措施。这是第二个新词汇。
第三个新词汇是“防嵌套”。
在过去这几年里，所有的金融产品都是在一层套着一层做。这次提出要上下穿透，下，看底下的资产，上，看最终的投资者的钱从哪里来。这么一穿透的结果，银行的资金不可以投房地产，这一下子就会杀掉大部分资金。所以开发商去年下半年觉得，资金一下子难了很多，就是因为这一部分的资金不允许做了。在中国其实绝大部分的资金都是跟银行有关系的，那么银行资金一下子没有了，就去掉一大部分。以前很多资金是通过各种各样的嵌套，披上各种各样的壳，或者是通过各种各样的通道出来的。现在的结果是，通道业务没有了，我刚才讲2016年信托有23万亿的资产，其中有10多万亿就是做通道业务的，占到信托的66%，这下又会大量地降低。
第四个词是“打通监管”。
就是打通“一行三会”的监管。这一打通的话，就不能说银行的资金通过证券基金跑出来，证券基金也不可以披着外衣通过信托的资管出来，（路）都给掐死了。
还有一个词是“REITs”。
这个词对于房地产来讲好听一点，是多给钱的机会，前面四个是减少钱的机会，REITs其实就是房地产投资信托。现在做长租公寓很累。为什么累？因为资产价格高、回报低。按照市场价格的话，一套房子的回报率可能只是1%到2%。原因如下：
一是土地价格太贵。所以要想解决这个问题，就必须让溢价下降，有专门为长租公寓供应的土地；
二是因为国家的利息太高。我们现在做一个普通的五年期贷款要四点几，有的开发商再上浮10%，可能就到5了，那么我们的租金要达到5，还是有很大的问题。不管怎么说，有一部分的投资者能够投资长租公寓，REITs的特点是以长期收租物业作为它的底层资产，它要的回报、所追求的应该是长线的稳定回报，第二是物业的升值。REITs的第二个特点是所有的回报出来之后，大部分是用来做分红的，所以可以鼓励这帮人拿到一个长期稳定的收入。它的第三个优点是可以享受全周期的资产升值的过程，这个过程可能表现为租金的稳定回升。
有了REITs，就能够帮助长租公寓得到长期稳定的发展。当然这里面最好有一条，要有政府税收的支持，可以进一步降低资产的持有成本和提升REITs的投资回报，让长租公寓做得更好。谢谢各位！
