中央政治局前天召开经济形势分析会，根据以前的惯例，基本上就是定调接下来马上要开的中央经济工作会和明年的经济政策的基调，关于房地产方面提了两句话，“加快住房制度房地产市场的改革，建立房地产市场的长效机制”
到底会是什么样的长效机制？限购限贷限售的政策这轮会持续多久？大力发展租赁用房的政策会长期坚持吗？房产税难道真的会推出？接下来中央估计会逐步有一些动作。
目前我国人均GDP达到了8600美元，稳定站在中等发达国家行列，部分大城市已经达到16000美元的水平。虽然我们的长期国策是限制大城市的发展，平时也时常有逃离北上广的言论，根据著名经济学家巴曙松的统计数据来看，没有看到任何逃离的迹象。北京常住人口也好，幼儿在园人数、小学招生人数还是在向一线城市集中。
近期很多大佬在不同的场合对2018年的市场进行了预判，大部分觉得2018年会更难受。比如世联的陈劲松，他说2018年是一个小小年，但是昨天融创老大孙宏斌在平安地产创新论坛上发表讲话认为：2018年会比2017年好一点。对于土地市场他同样乐观，他认为前几个月一直没买地的急了，他反而认为马上会更便宜。今年融创预计能实现销售额3500亿左右。其实在论坛环节，水皮问了老孙一个问题：说有人说融创内部的目标是今年4000亿，明年6000亿，后年8000亿，老孙并不敢在这样的场合回答，只是说今年3500亿的肯定可以完成。我们来看老孙的演讲实录：
演讲标题：不确定市场环境下的选择 演 讲 人：融创集团董事局主席孙宏斌
我忘了为什么用这个题目，我的题目没通过，就用了这个题目。
我早上看这个题目的时候，我觉得特别吓人，我昨天喝多，我一想为用这个题目？原来想说其实没什么选择，不管市场怎么变化、市场怎么不确定性，对开发商来说是要不要买地，要不要卖房子，原来房子卖多少钱还需要考虑，现在也不用考虑了，卖不卖吧。原来要考虑地的价钱，现在政府把起价弄得很高，起价拿到已经很贵了，地价也不用考虑。就是买不买地，卖不卖房子，就这两件事需要选择。
如果只有这两个选择的话我想说四件事：
一是不确定性从哪儿来？有多不确定？二是我们对市场的两个判断；三是行业的风险；四是选择。
第一，市场本来就存在着很多的不确定性，尤其是房地产市场，宏观的货币政策，所有的东西都有关系。现在更加不确定是因为政策，政策带来的什么呢？现在政策带来的第一个事是去市场化，土地市场基本上不太市场化。第二个是销售的政策，土地市场政策基本上是去市场化，销售政策基本上是去流动性，因为你不让卖，或是卖了不让备案，备不了案就贷不了款，贷不了款就投不了产，在去流动性，我一直拥护政府，去年7月份也约谈我们，当时我提的建议和樊教授、巴教授说的一样，得给北京、上海、深圳多分一点土地，容积率提高一点，现在的政策我们也支持，如果不这样的话，房价涨得更高，地价涨得更高，所以大家的风险都大了，所以需要短期的政策。
现在短期政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，下面寄希望在两会以后，两会以后估计也不会太有希望。
如果真让涨的时候有可能真不涨了，为什么呢？最不确定性的就是预期，你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁，新增的租赁房不可能很多的，不可能有那么多的资金、资源，太多的增量在那里，其实还是影响预期了，预期影响了以后，放开了它也不涨了。有两个原因，很多城市涨了一倍或是一倍以上了，再让它涨我觉得也挺难的，2009年房价涨到头了，地价涨很高的，杭州的房价五六年没涨了，这是我一直说的杭州现象，杭州现象在很多城市都会出现。
不确定性最大的问题是预期的不确定性，我对房地产很悲观，房价一直不让涨，变成大家的习惯了，这是第一件事，不确定性从哪儿来，从四面八方来，每个地方都带来不确定性，最大的不确定性是预期。
第二，第一个判断是市场的判断，我觉得2018年会比2017年好一点，政策不会变会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受，在现有的政策基调下来可能稍微松一点，价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点，根据GDP的增长，可能涨一点，备案也没那么难了，这是一定的，2018年这方面可能会比2017年稍微好一点，2017年因为有稳定的问题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。
我觉得2018年不会比2017年差，会好一点点，因为地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一点事，我觉得会好一点。市场价格完全不一样，现在很多城市已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，现在肯定卖60%、70%，已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制，包括三四线城市价格已经开始松动了，包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是我们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。
第二个判断，两位教授提到市场化的集中，两年前我说了一个观点，前十名要占到40%的份额，前一百名占到80%的市场份额，大家觉得不太可能。中国房地产前四名会占到30%的份额，前十名会占到50%的市场份额，比原来想象的要快，这个是改不了的，不管手上是什么地，小公司都没法干了。就像深圳，深圳有300多家，为什么？小公司根本没法干，一块地很便宜，花了五个亿，现在房价涨了也卖不了房子，房价涨的好处是拆迁费涨了，原来十个亿能拆的，现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。
对于大公司、对于我们来说有点优势，任何一个行业的并购，兼并收购都是价值链最高端、最难的，成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的，我们有一个好口碑，总成功不可能有好的口碑，到失败所以口碑出来了，愿意吃亏，口碑是非常非常难建立的，要吃很多亏才能建立起口碑，我们已经吃了很多亏了，这就是我们现在的优势。
我们每天有几十条线索，要求合作，有的公司一年没有一个线索。我想这是特别大的趋势，去年我在浙江大学招聘，我每年去一个学校招聘，我说中型企业并购机会，我说的是中型企业被并购的机会，弄错了，所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点，兼并收购的份额向大公司集中，大公司的增速还是比较快的，50%都挡不住。这是判断。
第三，风险，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我，这个行业唯一的风险就是地买贵了。融创买地特别简单，我说你必须地比别人便宜，我们的产品、品牌又比别人好，我们的产品比别人好，风险在哪儿呢，地便宜，产品比他好，溢价能力强，我们销售能力也强。包括在广深，我们做了一年多，不可能哪个房子降到一万，一定在一万以上，降到五千还赔不了钱，去年我们买了很多一千多的地，今年说两千也可以了。其他城市也是，比所有人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱，这就是我们控制风险的逻辑。地买便宜了，产品又好，我不想展开说了，现在改善型的需求，大家都想买好品牌、好房子。这个行业的风险在哪儿？就一个风险，就是地买贵了，地买便宜了就没风险。
第四，选择，刚才我说了，对行业来说没什么可选择的，你买不买地，你卖不卖房，手上没钱也不存在买地的事，就是卖不卖房。地还没出来就不存在卖房的事，就是买不买地。选择还是很简单，要么买不买地，卖地的话卖不卖给我，卖不卖房，就这三个事。
2，这个行业未来怎么弄？我前年说现在是大公司的钻石时代，因为你快速的增长，我在2003、2004年的时候说销售额要做到100亿，他们都说我疯了。几年以后怎么办？比较稳定了，前三十名、前二十名、前五十名，比较稳定了以后怎么弄？选择什么、怎么办？要为五年以后、十年以后转型。转型物业公司能不能赚钱，转型装修公司能不能赚钱？去年我们说投资消费升级，今年学习了十九大文件改成投资美好生活，投资美好生活是什么？你们都知道了，买乐视电视，看乐视拍的电影。看电影、回家看电视，去万达城玩。
就这个意思，谢谢。
