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2017年即将结束，持续高强度的调控之下，2018年房地产会何去何从？这是目前地产人最为关注的事情。
11月24日，在明源地产研究院举办的“2017年中国房地产总裁峰会”上，明源君现场采访了多位房企总裁，他们对明年的房地产市场给出了自己的判断，明源君归纳总结出10条趋势，以供大家参考。
调控松绑几率不大
房地产整体行情不容乐观
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大部分业内人士对2018年房地产判断都是小年，整体行情不容乐观。
首先，明年房地产调控松绑的几率非常小，这次十九大提出了非常明确的目标，调控一是稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。此次政府调控房价的决心非常坚定，执行力度也比以往都要大。
兰州华富地产总裁陈亮认为，这几年房企日子不太好过，中央这次在十九大上确定了方针，明确了目标，相信配套的政策法规不久就会出来，2019年很多政策都会落地，长效机制会慢慢建立起来。
其次，目前房地产去库存任务基本完成，政府允许房地产适度下行。以往房地产库存一直处于高位，如果调控持续收紧，有可能引发系统性风险，但这次不同，去库存任务基本完成，钱也收回来了，开发商资金压力不大，因此政府对于房地产下行的容忍度会比以前要高。
▲via国家统计局、中指数据库
旭辉总裁林峰表示，明年一定是小小年，因为可以升值的地方全限了，实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，所以等待的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。
但也有大佬相对乐观。融创中国董事会主席孙宏斌就认为， 2018年房地产市场会比2017年要好一点，尽管政策不会变化，但是会稍微放松一些，限价也会稍微松一点。
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新房销售面积将同比增长5%
全年呈“前低后高”趋势
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据中金公司研究部预测，2018年一二线城市销售面积同比增长15%，三四线城市同比下跌0~5%，全国销售面积因此将出现5%同比增长（略强于市场预期），并于全年呈“前低后高”趋势。而全国销售金额预计同比增长10%。
▲2017、2018为预测数据，来源：中金公司研究所
从各线城市的销售面积同比增速走势来看，预计一二线与三四线城市销售面积同比增速将在今年11月和12月出现反转，恰与去年四季度市场走势（三四线销售增速反超一二线）相逆转。
▲来源：国家统计局、中金公司研究所
预计一二线城市今年11月、12月销售面积将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年1季度转为约10%正增长，随后增速将波动走高，年末将达20%。
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一二线、三四线城市地产
或将进一步分化
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南京江苏德惠总裁董志春认为，2018年一二线城市和三四线城市将进一步分化。
一二线城市房价难以上升，成交量可能会平稳，但价格再往上的空间非常有限。首先，从政策层面来看，政府不允许房价大涨。第二，雄安新区这样的副中心，以后可能会出现第二个、第三个甚至更多。当核心大城市的功能逐步被副中心或者是周边微星城市分解掉的时候，居住需求也会有相对应的功能分解。第三，当高铁、轻轨快速交通网络形成的时候，一二线重点城市人才、资金，包括一些项目，也会随着这个网络往周边城市去分流，也会导致一二线价格不会再往上走太多。
当然，三四线行情也会受影响，比如盐城去年下半年到今年上半年，量价齐升，但现在受调控影响，价格跟销量都趋于平稳。
但三四线会随着一二线功能的减弱，依然存在发展空间。
中泰研究所从人口流动变化中分析得出，未来三四线中的强者，主要看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力。
不过，在珠三角中，只有广深、佛惠莞的户籍迁入人口规模一直在稳步增长，而广东其余三四线城市自2012年以来，基本为净迁出状态。
▲广东省户籍人口迁入（万人）来源：广东统计局网站，中泰证券研究所
上海近5年来人口净流入规模亦在不断缩小，在2015年首次出现人口净流出。但与京津冀不同的是，长三角人口成功实现了从核心城市向周边的扩散，上海人口流入来源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年来均出现了人口回流，这些省份相对较好的人口消化和吸附能力侧面反映了长三角发展相对均衡的区域经济。
▲沪浙皖赣人口净流入规模（万人）来源：wind，中泰证券研究所
过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线的人口净流入更为明显。华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”，具体来看，比如浙江的湖州、金华等；福建的泉州、漳州；四川的绵阳、广元，安徽的蚌埠等。
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明年房价不可能暴涨
基本稳中有回落
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对于房价走势，明年一二线城市房价维稳，三四线城市成交回落，价格趋稳。
首先，基本面和政策面都决定未来2年的楼市非常平稳。
决定中国楼市的，主要是2个方面，一个是经济的基本面，还有一个就是政策。2者也会相互影响，比如经济基本面很不好，就会出政策进行调整。
现在从政策角度来看，中央已经反复强调“房住不炒”。
从经济角度来看，我国未来2年的经济将非常平稳。中国经济2017年一季度增长6.9%、二季度6.9%、三季度6.8%，这表明中国经济的“L ”型的走势，已经到了那一横上。中国到9 月底，实现了全年新增就业目标的99.7%。中国到了11 月份，物价整个CPI 只有1.5%。人民币则在升值……
总之，从政策和经济基本面来看，未来2年楼市都会很平稳，房价出现暴涨的可能性很小。
其次，本轮调控的本质就是打交易，实现稳定房价的目的。明源君之前曾经说过，本轮调控的本质是打交易，既限制购买，也限制销售，减少买房人，也减少房屋供应，最终让交易数量和频率减少，从而达到房价稳定的目的。
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拿地需要控制风险
联合拿地、 收并购成为主流
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在限价政策下，控制风险的唯一方法就是别买高价地。
南京弘阳地产总裁何捷告诉明源君，今年弘阳拿了四十多个项目，大部分都是合作模式，未来弘阳在拿地方面要多寻求合作，也会更积极的尝试各种多渠道的拿地途径和购地模式，例如厂改、住改、城市更新。
总的来说，未来土地市场竞争会更加激烈，地拿贵了会给公司带来很大压力和风险，因此未来的土地市场肯定是多渠道的获取模式。
兰州华富地产总裁陈亮表示，华富地产明年会以联合拿地以及并购为主，比如并购一些国有工厂，包括做棚户区改造等等。
华富在下一步发展中，会坚定不移地固守大本营，同时也向周边扩充，比如甘肃省二级市场天水等人口密集的地方。沿海地区和江浙地区也会考虑布局，因为以后单一化布局对企业发展是一个瓶颈。
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明年是产品年
有特色的产品更容易占领市场
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2018年一、二线城市改善性住房需求全面爆发。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。
甘肃同元房产副总经理张宇认为是2018年是产品年，他指出，土地越稀缺情况下产品做得越有特色，越精致，越能填补市场空白，越容易占领市场。比如绿色、节能产品，或者有特色的文旅项目等等。
对于聚焦产业地产的房企而言，北京亿利金威副总裁杨保焕则认为，做产业要净而专，做贴近百姓生活的产业，先有产业再有地产，要重点从服务上做文章。
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房企并购步伐加快
大规模并购会越来越常见
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今年房地产市场并购除了延续往年“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的格局，今年还有了新变化，那就是连万达这样的大鱼也开始被吞食。而且，并购整合也已经慢慢从单纯的获取土地，升级到了多元化的商业模式转变。
通过并购获取土地，可以快速做大规模，同时还可以藉此布局多元业务，寻找新的增长点。
2018年房企并购的步伐将加快，大规模的并购会越来越常见。
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行业集中度将持续提升
房企前10强会占到30%市场
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强者恒强，行业集中度将持续提升。从房企的待售规模、2017年拿地规模看，2018年前3强依然是碧桂园、恒大、万科，碧桂园在2018年销售有望超过6000亿+。
中金公司研究部预测，2018年10强/20强/50强房企集中度将分别达30%/40%/50%，一二线龙头房企可售货值有望实现近四成增长。
具体原因，明源君在昨天发布的《3年内，房地产前10强可能将占领50%的市场》一文中有详细分析。
南京欧保利亚总裁戴爱明表示，规模化可以带来成本、资金、人才等方面的优势。规模不够，用人、产品线上都有局限。现在一线集中度越来越高，中小房企在当地深耕，什么时间什么地方拿地都必须慎重考虑。
甘肃天祺投资总裁杨小军表示，虽然有人说2018年是房地产小年，但小年也挺好，小年只是新年的开始。在巨头冲规模抢占市场份额时，正是中小房企修炼产品内功的好时机。相比地产巨头，本土房企有当地的口碑积累、客户积累和人脉的特殊资源，对客户需求了解更加透彻，而大牌房企对中小城市的重视程度通常不够，产品升级迭代速度也比较慢，所以未来本土房企要努力提高产品附加值，打价值站在与巨头正面PK时才有可能胜出。
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租赁市场依然会有利好政策
开发商将加大投入力度
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租赁市场中，类似REITs等各种鼓励政策依然会频繁出现。
基于多渠道住房供应的政策，租赁住房制度将进一步做实，如选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，部分大城市土地供应或将有所回升，并将更多用于租赁住宅，推动更多集体建设用地入市，以缓解居住而非买卖的供需矛盾。
永泰集团表示，对于长租公寓，永泰不会冲在前面，会先观望一下商业模式和利润水平，因为小房企肩膀中弹就有可能倒下，关注、思考比抢占先机更重要。
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人才争夺战打响
开发商将加大投入力度
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这两年，为了留住核心人才，吸纳更多高端人才，标杆房企可谓使劲浑身解数。
江苏德惠副总裁董志春告诉明源君，未来人才争夺会越来越激烈。对于中小房企，未来最担心或最需要重视的是团队建设。因为只要团队优秀，资金会主动找上门，项目也会主动找上门，未来房地产拼的还是人才。
因此，在人才引入方面，江苏德惠的优势是体制比较灵活，劣势是资金实力稍弱，但目前公司内部正在积极推行跟投制度，不除了管理层，转正满一年的普通员工都可以跟投，而且门槛也比较低，一两万块钱就可以参与跟投了，希望通过这种方式带给员工一种归属感。
