刚才曹老师给我们讲到了沟通的问题。这是我们当代的公共建筑。在这个公共建筑里面的商用建筑，商业地产是一个重大的。这里面讲到了 人的布局的问题。招商、一些商业的法则和规划。据我所知，我接触到一些搞商业地产的人，他们会用国外的案例来换算。比如说消费习惯、消费理念、消费生活的 习惯、看法。目前有没有针对中国人的商用习惯?我以前和人探讨三里屯的VILIGE的时候问过这个问题，你做了一个国际化的商街，有没有想过中国人逛街时 候的特点和习惯?我们现在看到越来越多的商业综合体拔地而起，但是它的结构都差不多。我不知道哪一样适合我们，但是我们是不是先找一找中国人，或者本地文 化比较明显的个性化的商务中心在公共建筑里面？
曹一勇：也做了很多年的商业地产的项目。07年我所谈的商业地产，跟一些开发商聊的最多的是商业地产的开发 模式和住宅地产的区别。08年开始用到商业设计。商业设计和建筑设计师本质的区别，您在论坛的开场白也谈到，商务用房的建筑，成功的标志首先是它的商业运 作一定要成功。要为周边的经济服务。
这才是它绝对生存的支点。结合到您刚才提的节点。国内目前的商业动态、消费习惯和国外有区别。但是反过来来讲，我们去分析一下，现在全球地球村 的趋势确实是不可否认的。国际知名品牌的全球化也是不可否认的。带来大家的大致消费心理和消费行为，我认为越来越趋近。我的孩子在国外呆了几个月以后回 来，对中餐和西餐的理解就完全不一样了。首先是要认可这一点，但是反过来，刚才你也谈到了共性和个性。不同年龄阶段人们的消费模式还是有一定区别的。当时 台湾有一个EDI百货做的最成功的一点，它作为一个很典型的例子，在做卫生间，尤其做女士卫生间。他做成了他消费行为的一个重要节点。他的商业运作的重要 节点。而且我认为他是做到极致了。他的理念我认为是做到极致了。这是很成功的一个典范、一个例子。他把卫生间不作为简单的解决生理需求的。好的营销百货的 成功一定是要赚足女人的钱。女人的消费心理行为，中国有一句说法，女人不可能不买东西，但是不可能不逛街。
他希望把女人的客户留在百货商场里面。所以他里面有化妆间、更衣间、休息的茶室。他都结合起来。我认为是做成了一种，上升到文化的层面去希望 她。而且到达一种极致。在整个文化背景传统不同的国家，地域是应该去发挥，或者去发现他一些特有的消费心理、消费行为和消费的文化。我觉得是可以绝对去挖 掘出来的。回到了共性和个性的问题。首先他是共存的，但是没有个性的东西也是不可能成功的。反过来商业设计不同于一般设计，它含有色彩、艺术、标识，目前 在国内操作商业设计，真正按这种模式来操作的还不是很多。但是我相信随着大家逐渐认可，越来越成功的案例会大量的出现。
上次在冯仑先生的演讲中，讲台湾的人民生活，他说台湾的市政厅是随便进出的，不封闭的，都是这样吗?台湾的政府、公共建筑都是如此吗？
余为群：台湾最早的公共建筑都是和大陆是一样的。可是在最近二十年中，不管是决策者还是设计者都观察到一个 事实。台湾已经进入一个公民社会。公民社会的要求是公共空间是大家共享的。政府官员也体会到这一点。一个公共空间怎么去进行招标设计的时候，通常都会提供 给公众参与的机会。因为这样的话，傲慢与偏见。如果过于傲慢的结果，群众对你辛辛苦苦打造出来的公共空间自然就会有偏见。为了避免这种偏见，最好的方法是 沟通。也是曹总刚才特别强调的，公共建筑就是沟通的载体、信息的载体、沟通的界面。所以通常在设计中。台湾的公共建筑通常比较重要的他会先在网上进行一系 列的活动。包括今天我们要设计一个市政中心，你对市政中心的活动和形象有什么样的想象。你可以用一段诗，或者是一张画，或者是一张照片去传达你的概念。所 有人都可以提供对于这样一个市政府的想象。通过这个想象的搜集以后整合，他可以附在设计招标的说明书中。作为设计师的参考。也包含了决策者的思考。所以在 招标过程中，专家学者基于功能、基于法律，基本的筛选还是需要的。只不过在设计师有重要的方案。他不是直接就揭晓了，他可能像广州亚运会的火炬一样。他会 把专家筛选出来的三到四个方案在网络上公示，提供了设计师对社会大众解释我们设计意念的机会。大家可以投票。这个投票只是占一部分。因为毕竟专家学者或者 设计精英有他的想法。可是这起码形成了一个沟通、一个共识。所以等于说，意见的表达是做到了。设计出来，设计出来以后施工，施工过程中对于我们，对于公众 参与的结果，还会号召公众可以在施工过程中，你有兴趣也可以形成一个监督。更重要的是使用的过程中，你是不是保留一部分弹性。比如说台湾的宜兰东山河上面 的一系列景观可以保留一部分，让当地的小学生可以进行马赛克的唱作。后来群众也参与了评估和使用的维护。他意见参与了，甚至施工他都参与了，他的归宿感会 特别强烈。像这种公共型的空间是任何人在任何时间都可以去参与的。至少室内空间在上班期间你进去使用的时候也会保留一部分对民众比较开放、亲切的空间。而 且我印象最深的是后来跟民众面对面办公的 柜台，尺寸三十年前跟当铺尺寸是一样的，很高的。最近二十年都压低了。一去你可以坐下来很平等的跟公务员进行对话。他会站起来先递一杯茶给你，说我有什么 可以为你服务的。这是两岸对公共空间的解读和诠释。这个诠释给我们一个很大的洽谈空间。开发商在地产中的公共建筑的时候，不通常都会做市调。而且对于场所 的使用行为做一个非常广泛的市调，而且很精确的分析。
为什么政府不能把民众当客户，好好的在公共建筑的设计过程中，你是不是可以事先分析一下使用者的想法呢？
商用公共空间，台湾的一系列商用性的建筑中有一个特点，已经引进了行为分析的手法来导演设计。这种设计方式最早是英美各国在进行百货公司规划的 时候所做的。这种是透过一个很精心的设计分析消费者的行为，利用空间的手法去导引、去尝试、去操纵空间使用者的行为。这种行为在现代的商业地产中，我们已 经广泛使用。举例来说，我们现在做售楼处空间。售楼处空间的设计，我现在做售楼处空间的景观的时候都会先跟设计师商量，再做筛选。很多设计师设计的售楼 处，我一眼看上去就知道他不了解什么叫营业空间。
售楼处不仅仅是一个模型展示和营销的空间。他已经把建筑和周边的景观融合在一起。形成一种售楼的机制。这种机制我们是透过一系列的情境体验来展 现的。现在很多地产商都已经深深体会这一点了。你可以看到售楼处的设计是整体性设计，他通常会先锁定目标消费者。透过目标消费者，目标消费者来的时候，他 通常还会带一些不相干的人。这些不相干的人就是我们在商业空间中首先要安置的。要让他各得其所。所以为什么我们会安置咖啡座 给老人坐。让真正做消费决策的人能够安安心心的接受售楼人员的洗脑。原先售楼处周边的景观只是一个衬托而已。现在我们从停车场开始，我们不会先让他进售楼 处。我们会通过一系列景观的处理，一方面展示我们的园林景观和建筑之间共同构成的情境，另一方面已经开始在灌输我们这样一个楼盘的主题，模型还有分区模 型，分区模型旁边我们通常会要求建筑师开窗，让外面广场很热烈的营销情况投射进来，形成一个相互之间的情境的打造。我们去看样板房的过程中我们会故意安排 他经过一个中厅，是双向景观，这些精心的构图和流线安排全部都是为了营销上的需求。当他出来的时候，我们会故意以最近的儿童游乐场、吧台，把不相干的人员 安置掉，让真正的洽商签约的角落是面对一个最精彩的庭院景观。当他出来的时候，我们也替售楼人员考虑，即使你谈下来没有签成。当你送他回停车场的时候，我 们也安排一系列的情境式的景观，让售楼人员做最后的努力。这样一个流线安排，让售楼人员有一系列的跟你的目标客户之间的沟通的机会。我们已经仁至义尽，送 到停车场你还卖不掉房子，那不是我的问题了。以这样的方式来举例，你可以看到现代商业空间的建筑已经和一系列的商业消费行为和空间行为环境、心理分析结合 在一起。变成一种非常精细的设计。一迭百货原来只是一个上厕所的使用行为。融入了一个女性的梳妆、社交、对比，让她觉得很舒适的情境的时候，他自然而然的 针对它最大的目标客户女性吸引过来了。这一系列的成功案例在台湾比较多。这样一个成功案例在未来中国地产界要针对商业地产的公共消费行为的话，他必须要做 更细腻的情境消费的分析和情境体验的打造。我们强调情境化设计，把人的使用行为和感染都融入进去。龙湖地产和我们长期合作。龙湖这种整体的营销方式就是情 境体验的营销方式。所以我们未来的设计不再单纯只是一个功能上的满足，或者是流线上的安排。而是糅合的主题、糅合了大量你需要传播信息的很精细化的情境设 计。
徐总有这么多的案例，有没有比较好的国外的商业地产的商务型物业的案例？
徐建伟：我觉得商业地产确实有它很重的商业性。商业性从心理角度、人们的消费行为角度来考虑商业地产。商业 地产我个人觉得我们不能把所有的建筑都谈到一个文化或者一种生活方式。我倒是觉得商业地产、其他的功能建筑更多的可能是一种现代人的参与方式。居住建筑反 而有一些文化、生活居住方式有一些差别。歌剧院，大家都是行销的忙是。大商场，跟西方也是比较接近的一种生活方式。商业方面更全球化一点。居住方面，各有 各的居住文化、家庭结构会有一些差距。前一段时间刚到迪拜做了商业建筑的考察。
迪拜在商业这一块做的比较多。这跟它的气侯有关系，不同地区、不同气侯会决定商业建筑不同的模式。我最早去加拿大北部城市的一些商业行为和迪拜，他们是很相似的地方。迪拜是特别热，他们在外面呆不住。
加拿大北部特别冷，大家在外面呆不住。所以就形成了世界上最大的MALL。北欧也是这样，剩下半年就是在室内活动。外面生存不了。所以他们 MALL里面会有酒店、市政厅、理发的。基本上是有娱乐的方式。跟广东、东南亚这些地方不一样，他们完全是室外的活动，没有冬天，夏天也不是特别热。我个 人感觉跟气侯的关系会更大一点。在迪拜很少看到室外的步行街。北京现在也有一些。但是现在北京的气侯还没有达到那个程度，北京也就是一两个月不能在外面 逛。我倒是觉得中国的一些，包括欧洲的一些，法国、地中海地区的商业街，还是很有生命力的。气侯决定了他室外的生活方式。我在欧洲看了一些商业街，我觉得 他跟现在一些新的商业街唯一的区别是很难去取代的就是因为它的历史。我们可以看到一个商业街的建筑，在古代很多街也是这样。一两百年下来的一条街。这种文 脉的传承、变化，这种时间的痕迹是设计师做不出来的。做出来的都是假的。今天在巴黎、布鲁塞尔，它的一条商业街里，你可以看到五百年前、三百年前的房子， 这是现代盖的房子。这种时间的流逝，可能是我们用现代的手法很难去实现。这种老店一百年了，它的感觉还在那儿。这是我们现在的商业街能不能留一些。就像我 们现在说前门，很多的东西他要留一些铺子。而不是说拆了完全盖新的。三里屯VILLIGE也好，它最后就是一个壳，它没有东西了，没有装东西了。但是真正 好的商业街，南方有一些商业街，不应该全盘拆了重建。应该留一些痕迹，五十年前的东西，文化大革命的东西留下来。这就是时间的痕迹，而不是说全是新的。中 国留下了很多遗憾。不光是商业街的问题，中国的建筑留下了很多遗憾。我们一百年前的房子找不着了。在欧洲一百年前的房子遍地都是。这种对比的美有一种共 鸣。
共享我们现在回头看外滩一样。外滩在二十年代或者上世纪初的时候，变化很大的。汇丰银行和友邦保险的楼，宾馆非常大。但是过了一百年以后再回头 看外滩的房子的时候，大家都觉得长的一样。就像现在看我们北京的房子，都一样，很单调。但是一百年前的房子如果留下来几栋，会更丰富。商业还应该保留一些 商脉、文脉。值得我们去做这些事。