文章开头先说下最近楼市发生的两件事：
1.安徽砀山，某楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。
2.安徽合肥，某楼盘（合肥院子）降价6000元/平米，有关领导亲自前往调研，不久，房价便又涨回。
事实上，开发商降价被约谈，早有先例。
2008年，王石抛出楼市“拐点论”，并且率先降价，不仅遭遇老业主围攻售楼处，同时连地方政府冷眼相对。
后来，王石回忆说：那一年，有政府给万科开了四千万罚款单，为什么，因为降价。这就是物价局开的。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊，但物价局说你降价是为了垄断。
而过去几年，安徽砀山和合肥这两个地方的房价都是涨了很多。
涨了可以，跌了却不行，这是为何？
01
开发商为什么要降价？
下半年以来，楼市下行，金九银十不再，在买涨不买跌的情绪影响下，人们购房热情下降，持观望状态，开发商面临库存去化压力。
而银行也不怎么给贷款了，开发商不降价，就没法回款，资金就这么一点一点的消耗，实在是相当的心急。涨价，跌价都不行，市场预期混乱，购房人观望情绪很重，没办法引导，所以只能坐吃等死。
大的开发商还好，资金雄厚，一些中小开发商手里的库存卖不出去，甚至面临资金链断裂的风险。
所以开发商降价促销，是形势所迫。为了快速回笼资金、防范资金链断裂以及为未来储备粮草。
02
地方政府为何不许降价？
1）社会稳定需求
今年以来，因为房价下跌，全国很多城市房闹泛滥，大江南北均有波及。
江西上饶桂碧园项目因降价，被前期业主将售楼处砸毁；
石家庄恒大降价不足2成，业主也拉上条幅讨要退房政策；
位于环京1小时经济圈的早安北京项目，也因坚守不退房的底线迎来大批“讨要说法”的业主。
同样的“房闹”屡屡在上海、杭州、安徽、景德镇等多地疯狂上演。
出于社会稳定的需求，当地政府会尽量限制房价下跌。
2）土地财政需求
在今年过去的10个多月，一二线土地市场整体土地涨幅放缓，累计土地出让金2.25万亿，同比2017年同期的2.19亿只上涨了2.7%。
土地市场平均溢价率只有12.37%，而2017年则高达24%，2016年48%。
而“当事人”合肥，其土地财政依赖度全国第二，仅次于南京。
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表中可以看到，南京，合肥，杭州，佛山，济南，珠海，武汉，这些地方都超过了100%，三亚，南宁，成都也都超过了90%，所以这些地方更是非常迫切希望，来破掉目前房地产目前的局。
一旦房价下跌，不利于政府卖地，这回会让当地财政收入大幅下降，甚至捉襟见肘。
所以总的来讲，房价一旦出现大幅回调，不仅会带来围攻售楼处的社会稳定问题，而且会带动土地市场转冷，进而严重削弱土地财政，甚至影响到房地产拉动经济的效果，这就是地方政府的主要利益动机所在。
03
高层怎么看？
地方政府从财政和稳定出发，限制房价下跌，甚至期待房价上涨。而高层则是从经济的发展大局、整体的金融风险考量。
当前国内外环境日益严峻，消费增长动力有待提振，楼市高速运转的发动机也需要休息。
如果房价再涨，好处地方得到，风险全部甩给金融系统，无论是居民杠杆率，还是偿债能力，已经濒临极限，居民债务比上可支配收入已经超过了100%，所以加杠杆显然已经没有空间了，必须控制房价再上涨。
而既然上面态度如此坚决，地方也只好执行，但是跟上面防止大涨不同，地方在拼命的防止大跌，因为现在跌下去，后果就要地方承担了，土地没得卖了，收入就会锐减，地方债务压力山大，还会影响社会稳定。
04
房价怎么走？
我们并不是完全的市场经济，在楼市这个影响重大的盘子上尤甚。
如果要说是有形之手操控，应该是中央说了算，而不是某一个地方ZF能掌控的市场。
正如上一轮上涨，为什么一线涨完涨二线然后是三四线，市场轮动，其实就是资金轮动的结果，一线涨太多了，那资金马上就会跑到二线去，二线涨完了限购了，又跑到三四线去，反过来跌也是一样，全国那么多城市，都不是同步的。
如果要说是无形之手操控，就是市场本身的供需在发生作用，当资金面趋紧，市场的需求萎缩，供给扩大时，价格没有不下跌的理由。
所以地方靠行政手段来管控不让房企降价管的了一时，也管不了太久。
合肥土地已经在降价，流拍了，面粉降价，面包自然会跟着降价。强行限制楼市回调，只能在统计数字上稳定市场，却无法真正扭转市场预期。
而对于楼市来说，冬天已然来临了！
