前几天，万科在深圳大梅沙总部召开了2019年度股东大会。
万科方面出席的阵容依然庞大，多达10个人，全是熟悉的面孔。包括主席郁亮，独立董事刘姝威、吴嘉宁，董事孙盛典，监事会主席解冻，首席执行官祝九胜，董事、执行副总裁、财务负责人王文金，董事、执行副总裁、首席运营官张旭、职工代表监事周清平以及董秘朱旭。
对比起去年，主席台上落座的少了一个人，孙嘉。由财务负责人宣读并提交股东审议年度报告的环节，也换成了王文金。
一个月前，万科在集团公众号上宣布了孙嘉的去向，他顶替张纪文成为万科南方区域事业集团首席执行官。同日，万科公告表示孙嘉不再兼任执行副总裁、首席财务官、财务负责人。由王文金担任。
除此之外，万科还有许多其他的人事变动，因此近期郁亮启动大江大海的人才计划，让现场股东疑问，如何保证外来的一定强于万科自身培养的？郁亮表示这其实是万科在强调内部的流动。
郁亮再谈去年“活下去”的口号，他表示，其实是活下去、活得好、活得久，大家只看到前面一个，没看到后面俩，引出很多了故事，三个字往往引起很多人的情绪。“以后我们的季度例会不用三个字，用四个字。三个字有的时候很麻烦，引起很多的想法，又不能说全，活下去是提醒万科如履薄冰”、“不要忘记初心”，“做企业初心首先是活下去”。“万科是被危机感驱动的公司，不是被危机驱动的公司”。
还有人问，在贸易战的背景下，国家会否放松限贷和限价？郁亮表示，我们不去预测政策，“我们只应对”。万科是一个农民，“不管天气好和坏，我们都要把地种好，把粮食种出来”。
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发展战略和主业
今年，万科将围绕“城乡建设与生活服务商”战略定位，依托事业合伙人机制，坚持“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”，稳住基本盘，确保股东回报。
今年上半年，土地市场的溢价率有所上升。对于土地市场的判断，祝九胜表示，房屋市场和土地市场存在差异，房屋市场有些小小的波动，总体处于“平稳发展的方向”，土地市场竞争激烈，存在局部过热现象。“有的同行企业比我们更乐观一些”，我们则“谨慎投资”。今年1-5月，万科的总投资额是700亿元，权益投资额是500亿元，总溢价率仅7%。我们会控制投资总规模和每个周期回款的投资比例（如年度回款的30%）。“太热我们不会去追”，合适的我们会把握，保证“足够的储备，足够的资源，保证我们可持续发展”。
对行业的判断：
祝九胜表示，万科判断未来行业的挑战和不确定性依然很大。祝九胜指出当前经济下行压力并未消除，人口形式面临“少子化”挑战；住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；行业集中度上升，头部企业竞争将更加激烈。
祝九胜指出，万科2018年物业全年的营收达到98亿，同比增长33%；新签约的饱和收入中，住宅业务占65%，非住宅业务占35%。
对房地产行业未来5-10年销售情况的预测：
张旭表示，“未来的一段时间还会维持在高位”，而且“房地产的集中度在提高”，万科去年的市场份额是4.05%，参考美国、欧洲和日本的情况可以提高到6%-8%。
他总结出四大工作重点：
1、基于市场积极销售，做好投融资工作。
2、基于客户打造客户愿意买单的好产品，好服务。
3、基于安全，守住安全，质量与价值观底线。
4、基于事业合伙人机制，完善组织重建，实现事人匹配。
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业务多元化
有位股东提到，只有3家中国以外的房企进入世界500强，如何看待这种现象？郁亮表示，每个大的经济体在房地产的黄金时代都有房企进入世界500强，例如美国和日本，“目前只是这个时代轮到我们国家而已”。
房地产已经进入白银时代，未来仅靠房地产业务进入500强，“非常困难，甚至不可能”。“头部企业都在做新的尝试”。“传统地产企业进500强的道路越来越窄”。
对于增加多元化业务信息披露的建议，祝九胜表示，目前这些业务的“回报水平还不尽人意”。
此外，万科还以首次公开募股定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。
未来万科怎么干？
祝九胜发言中表示，“基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。开发业务是我们的基本盘，2019年开工面积达到3609万，物业服务稳健发展，住宅租赁也会提高经营质量，提高回报水平，商业、物流、冰雪都会有序的进行全年的安排。”
对于“收敛聚焦”，郁亮表示，万科“对业务、对员工有个初心教育”，“如何来做基本盘”。收敛聚焦是修枝剪叶，不是砍树，必要的修枝剪叶是为了更好的发展。郁亮认为，单一业务不支持可持续发展，“出租公寓更难做”，“我们还在发展”，希望万科未来在租售并举领域都能够“领先领跑，数一数二”，“从而实现我们的可持续发展”。
对于商业综合体未来计划，祝九胜表示，现在房地产开发是“大型复杂综合交易”，包含住宅、公寓、写字楼和商业，对原先专注于住宅的万科是一个挑战，未来靠单一业态很难适应“一个城市的综合发展道路”。
对于物业，其作为独立的业务是盈利的，回报水平也不错。物流也达到了合理的水平，和对应的融资成本是可以覆盖的，业也基本上达到了同样的水平。养老、教育等业务很显然还有些差强人意，万科将不断提升相关业务水平。
当被问及多元化业务的财务数据时，祝九胜坦诚地表示，这些业务的回报水平不尽如人意。在万科内部，看多元化业务主要看是不是客户需要、有没有创造价值，如果客户有需要也能创造真实的价值，回报低、不赚钱也可以。
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公司治理和管理
今年一季度，万科的少数股东损益占净利润的2/3，对于管理层涉嫌利益输送的质疑，王文金表示，“合作是我们房地产行业的一个惯例”，在合作过程中会产生少数股东损益，今年一季度的少数股东损益比较多，与结算节奏有关，一季度结算量仅占7%（去年同期是2.6%），而费用是正常的。“这一点（指少数股东权益比例）并不存在大的变化。”
员工跟投“跟不动了”
祝九胜补充道，善待项目合作方才能更多地获取土地资源和项目资源。建议大家更多关注半年报和全年报，季报可能存在结构不平衡。他还主动提到项目跟投，员工跟投跟不动，“没有那么多现金流可以跟”，而且员工跟投是作为劣后端，分配次序在股东和项目合作方之后。欢迎大家“多交流，多质疑，多监督”。
有人提到碧桂园的激励力度很大，祝九胜表示，激励体现的是与股东之间的对赌。万科的激励方式与其他公司不一样，一是“事业合伙人机制”，强调“同心者同路”，“一起长期走下去”；二是人文关怀和市场化精神，“对内靠企业文化留住人”。
对于大江大海计划，郁亮表示，这个计划强调内部流动，跨区域流动，在一个区域待久后可能有懈怠心态，它是一个活水计划。同时万科“对社会优秀人才抱有非常大兴趣”，这些人才“主要不是（来自）我们开发商”，而是优秀的制造业、优秀的服务业。他认为，“中国制造业代表中国企业管理的最高水平”。
还有人问到，为什么总裁祝九胜没进入董事会？郁亮表示，他也希望祝九胜是董事，但“名目不太够”，“我们考虑调整一下”。
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对外财务资助
这次股东会还有项议案，是关于授权公司及控股子公司对外提供财务资助。
有些人对部分条款存有疑虑，包括，被资助对象为公司合并报表范围外或所占权益比例不超50%的项目公司，是否会侵害上市公司股东利益？被资助对象最近一期经审计的资产负债率可以超过70%，如何控制相关风险？
在股东就议案发言环节，面对股东被资助公司是否均由万科操盘的问题，祝九胜指出，万科跟所有项目合作过程中对品牌和信用都非常珍惜，如果使用万科两个字，会有很多条件。第一，工程盘、营销盘必须我们操。第二，必须使用万科的物业服务。发生财务资助的情况下，大概率要使用万科品牌。如果再结合到无偿财务资助，一定是万科操盘使用万科品牌。
此外，祝九胜还表示，万科拿地的特点，接近80%都是有合作方的，按项目个数，70%都是有项目合作方的，长期经过检验、资信实力通过尽调，前期获得项目资源，后期把项目交给万科操盘，也会有这种可能性的概率。
祝九胜主动否认员工跟投伤害股东权益。他做了一个形象的比喻，表示员工跟投的资金最终都将回到公司。在前50强公司里，跟投制度的公司有30家。“股东对我们很好，允许员工和操盘团队跟投。即使有足够的现金流可以跟，也是团队，股东、项目方分完员工才能分到。”
未来保持35%左右的分红比例
有位股东提出，近两年现金分红比例为35%，较之前40%多的比例有所降低。朱旭对此表示，万科是A股连续现金分红时间最长的上市公司，累计现金分红金额为573.6亿元，从二级市场融资金额为260亿元，累计现金派息比为31.4%，“未来希望保持35%的稳定分红比例”。
总的来说，万科的基本判断没改变过，比如房子是用来住的不是用来炒的、租售并举长期的政策是不会改变的。
万科对于房地产行业来到白银时代的判断也没改变过，致力于为客户提供好产品、好服务、“城乡建设与生活服务商”和城市发展、客户同步发展的策略也没有改变过。
万科是被危机感驱动的公司而不是为危机驱动的公司，关心有的时候在行业里浇点冷水让大家清醒下，对自己是有帮助的。
