中房网讯 5月26日，“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”成功举行。本次活动发布了最新的《2022房地产上市公司测评研究报告》，这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作，在中国房地产业协会的指导下，已经连续开展了15年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。此外，本次活动还同期发布了2022物业服务企业上市公司研究成果。
根据《2022房地产上市公司测评研究报告》显示，10强上市房企排名出现变化。其中，万科继续蝉联榜首；保利发展、中国海外发展位列第二、三名，排名较上年均有提升；碧桂园位列第四名；华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名较上年均有提升；金地集团、旭辉控股集团位列第九、十名，为2022年新晋10强。
据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合计155家。与2021年相比，纳入测评的上市公司总数净减少40家。新增3家，其中1家为2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企业经营风险较大、逐步退出房地产行业等。
从核心测评指标来看，2021年上市房企总资产规模均值为1549.12亿元，较上年有所下降，房地产开发收入均值为294.79亿元，较上年略有上升；盈利能力方面，绝对指标净利润均值为25.19亿元，相对指标净资产收益率均值为3.04%，均较上年有较大幅度下降；偿债指标方面，净负债率均值较上年下降7.39个百分点至87.68%；经营效率稳中有升，总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。
本次测评还发布了2022房地产配套供应链上市公司测评成果。测评研究报告指出，2021年，受疫情原因叠加原材料上涨，供应链企业利润普遍承压。另一方面，受地产行业流动性紧缩影响，2021年房企频频暴雷，与房企深度合作的供应商坏账普遍增加。各种不利因素叠加，导致供应链企业盈利表现普遍不佳。
整体来看，上市房企总体呈现以下特点：
资本市场表现方面，地产指数震荡下行，盈利能力大幅下滑。报告显示，以2021年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%，跑输沪深300指数7.74个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%，跑输恒生中国100指数9.48个百分点。总体来看，两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。
2021年，房地产上市公司的每股收益平均值出现大幅下滑。受到市场趋冷和成本增加因素影响，房企盈利空间出现收缩。估值水平也延续了近年来的走低趋势，2021年上市房企市盈率和市净率指标显著低于全市场平均水平，体现了市场对于行业前景的预期较为悲观。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，流动性危机集中爆发，导致房企分红出现较大幅度下降。
运营规模上，规模增速持续放缓，总资产均值增速近五年来首次为负。2021年，我国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额达18.2万亿元，同比增长4.8%。总体看来，在“房住不炒”和“三稳”政策的影响下，行业整体规模虽小幅上涨，但增速持续放缓。
2021年，上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；房地产开发业务收入均值为294.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地产开发业务收入的增速仍保持上涨外，净资产均值增速较去年有所下降，而总资产、营业利润均值为负增长。
偿债能力方面，调控杠杆初见成效，房企更加重视现金管理。2021年，在“三道红线”、房地产贷款集中度等多项政策出台的背景下，全年融资环境趋紧。2021年三季度政策持续收紧，部分房企引发债务问题，遭到国内外评级机构多次下调评级，融资环境更加艰难，而四季度至今，多部门密集发声以维护房地产市场的健康发展，促进良性循环，防范化解房地产行业风险。
报告显示，在长期偿债能力方面，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39个百分点。短期偿债能力方面，2021年，上市房企流动比率均值为1.66，速动比率均值为0.65，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.33，较上年提升2.31个百分点，短期偿债能力有所提升。2021年，行业整体控负债，去杠杆压力较大。即使头部房企也要稳健笃行，注意负债规模、还款期限及现金流管理。
盈利能力方面，盈利空间有所收窄，各项指标均有下降。2021年，上市房企营业利润均值42.81亿元，同比下降18.41%；净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%；净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74个百分点；总资产报酬率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
从绝对盈利能力来看，11家上市房企净利润超过100亿，占比6.96%；25家上市房企出现亏损，占比15.82%。从相对盈利能力来看，仅3家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.90%。相比2020年，总资产报酬率超过10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比连续两年明显提升。总体来看，上市房企回报率主要集中在0-5%，整体盈利水平较2020年有所下降。
在成长能力上，收入规模略有增长，净利润出现较大程度下降。2021年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净资产规模均实现增长，净利润规模出现下滑。具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长7.21%，增速较上年上升5.37个百分点；营业收入均值同比增长10.81%，增速较上年下降4.59个百分点；净利润均值同比下跌21.69%；净资产规模均值同比增长8.38%，增速较上年下降5.38个百分点。
经营效率方面，运营效率稳中有升，存货增速继续下降。2021年，上市房企经营效率指标继续保持稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.40，0.30和0.21,三项指标均较2020年有小幅提升。
随着房地产行业金融属性的减弱，加上集中供地、“三道红线”等政策不断升级的背景下，资金回笼和去化压力较大，上市房企存货规模增速变缓。报告显示，2021年上市房企的存货均值同比上涨5.57%，增速下降9.23个百分点。2021年在“四限”政策影响下，房企去化承受一定压力。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约43%，30强房企占比约74%，50强房企占比约86%。相较2020年，集中度趋势加强。
从社会责任方面来看，纳税金额有所下降，企业践行社会责任。2021年，上市房企纳税额均值为18.36亿元，同比下降约15%。一方面，近两年疫情反复，国家实施减税降费的政策，助力企业抵御疫情冲击。另一方面，行业整体利润空间下调也是纳税额减少的可能原因之一。面向社会公众层面，各大房企在乡村振兴、精准扶贫、文化体育、抗疫救灾、文物保护等多个领域积极开展公益活动。在防疫常态化影响下，所有30强上市房企均参与了抗疫救灾，26家企业参与了精准扶贫乡村振兴、24家企业积极参与教育助学活动。
从创新能力方面来看地，随着行业发展模式的转变，回归产品居住本质、注重多元业务发展、向管理要红利逐渐成为房企在艰难时期的发力点和突破点。越来越多的房企从客户需求出发，进行产品的迭代升级，推动产品服务力的升级，加强客户满意度管理，强调工程质量的监管，在科技赋能和数字化应用方面仍在不断推陈出新。此外，为拓展收入，寻找多种盈利渠道，多元化的业务发展、努力寻找第二增长曲线可能成为众多房企2022年的重要选择。与此同时，物业管理板块依旧是多数房企的优先选择，现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业板块已经获得资本市场的广泛认可。
测评研究报告指出，当前房地产市场规模逐渐见顶，盈利空间较为狭窄，融资渠道需要疏通，行业面临较多挑战，需要政策引导以恢复信心、扭转悲观预期。随着2022年稳地产政策的持续推出，有利于房地产行业健康发展。同时，上市房企应从自身出发，精细管理、积极创新以更好的满足市场的需求，面对稳增长稳市场的任务，努力发挥更大作用。
附一：2022房地产上市公司综合实力榜、单项榜
附二：测评指标体系说明
房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长能力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八大方面，采用收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠、企业在资本市场运行情况等20个二级指标，采用房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、持有型物业持有面积、资产总额、利润总额、现金短债比、市盈率（PE）、市净率（PB）、每股收益（EPS）等44个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。
